不動産を売却する時の経費!節約する為に必要な知識とは?

不動産を売却する時にかかる経費には「必ずかかる経費」と「やり方によってはかからない経費」があります。

せっかく不動産を売却しても経費をたくさん支払ってしまうと、肝心の手残り現金が少なくなってしまいます。

  • 必ずかかる経費は何なのか?
  • 不動産売却のやり方で節約できる経費はあるの?
  • 交渉次第で節約できる不動産売却経費はあるの?

損をしない様に、不動産売却の経費の知識をもって不動産売却の方法を検討してみて下さい。

不動産売却時に係る諸経費とは?

不動産を売却する時に係る経費は細かいものも含めて下記リストの項目がかかります。

  • 不動産仲介料
  • 売買契約書に貼付する印紙代
  • 登記の為の司法書士手数料
  • 登記の為の登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 引っ越し費用
  • 戸建ての場合測量費や建物解体費

内容を見ていきましょう。

1・不動産仲介料

不動産仲介会社が販売を行ってくれますが、その手数料で基本的には成功報酬です。不動産仲介会社は物件を販売する為に広告活動を行い、接客しクロージングを行って買主を決めてくれます。そして契約書や重要事項説明書なども作成するのでその手数料にあたります。計算方法は、
  物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
で算出されます。

2・売買契約書に貼付する印紙代

少額の経費ですが、不動産売買契約書には印紙を貼る事で印紙税を納めなければいけません。その金額は売買代金によって異なり下記表のようになります。現状令和4年3月31日まで軽減税率が適用されます。

3・登記費用(司法書士手数料・登録免許税)

不動産売却の場面での登記は主に抵当権の抹消登記が必要な事が多いです。又、売主としての住所や名義が登記簿と異なる場合はその点を修正する「登記名義人表示変更登記」が必要になる場合があります。金額は
  登録免許税・・不動産の個数×1000円
  司法書士報酬・登記一件につき40,000~50,000円程度

ですのでそれ程大きな経費にはなりません。

4・譲渡所得税

不動産売買によって利益が出た場合に課税される制度です。居住用不動産の売却の場面では多くの場合、5年以上保有した場合に適用される低い税率の長期譲渡所得税率14.21%適用となると思います。(短期譲渡所得税率は20.315%)
更にマイホーム(自分が住んでいる家)の売却の場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えますので、利益が3000万円でなければこの税金はかかりませんし、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用すれば税率が10%程度にまで下げることが出来ます。
詳細な記事が下記にありますので参考にしてください。

5・引っ越し費用

マイホームの売却の時は買主に不動産を引き渡さなければなりませんので、引っ越しをする必要があります。一括見積のサイトなどを参考にしたら、自分で出来る限りやるなどしてなるべく引越し経費も抑えたいところです。

6・戸建ての場合測量費や建物解体費用

戸建てなどの場合は売却の前に境界の確定や建物の解体を求められることがあります。この場合の費用です。どうせ建物解体費を支払う事になるなら、古くなって住めない建物がある場合は、先に解体して販売した方が成約率は格段に上がります。
売却の準備にかかる経費はおおまかに下記の金額程度を想定してください。

●境界確定測量費・・・・・・50万円~80万円程度
●建物の解体費・・・・・・・100万円~300万円程度
●ハウスクリーニング費用・・5万円~15万円程度

状況によってかからない不動産売却経費は?

売却する不動産の状況によってはかからない経費があります。

〇登記費用
 住宅ローンの返済が終わって抵当権が付いていない不動産を売却する場合はかかりません。
〇測量費
 境界が確定してる敷地又はマンションの売却ではかかりません。
〇解体費
 マンションの場合、中古の戸建てとして販売する場合はかかりません。
〇譲渡所得税
 売却によって利益が出ていない場合はかかりません。

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交渉によって節約できる不動産売却経費は?

交渉する事によって節約できる経費があります。

〇不動産仲介料
 仲介手数料は3%の計算式の金額が上限なので理論的には値引き出ますが、仲介会社も業務の対価として受領する金額なので大きな値引交渉には賛成できませんが、成功報酬なので「資金が苦しいので少し値引きしてください」程度はいってみる価値があります。仲介会社も広告、接客、書類作成が全く無駄になるよりは少し値引きして成約し仲介料を受領する選択をする事もあります。
 又、大手の仲介は社員数が多い為、一人が値引きをするとその社員分だけ会社の業績が落ちるリスクがあります。例えば一人が10万円値引きして社員が1000人いたら1億円の損失になります。よって大手は安心して付き合える分値引きに対してはシビアです。地域密着の小規模な不動産会社の方が値引きに応じてくれる確率は高いでしょう。


〇司法書士報酬、解体費、測量費、引っ越し費用
 これら経費は交渉によって値引きをゲットできる可能性があります。司法書士の手数料などは3万円位までの値引きに応じてくれればラッキーと言えます。やみくも値引きを要求するのではなく、状況を説明しお願いしてみましょう。

販売方法で節約できる不動産売却経費は?

〇不動産仲介料
 不動産を不動産会社に直接売却すれば仲介行為自体が存在しないので不動産仲介料はかかりません。

不動産会社に売却すると経費が節約できる事の他に以下の様なメリットがあります。

  • 汚い物件も残置物があってもそのまま売却出来る
  • 手直しや解体費等お金をかけずに売却出来る
  • 売却後のリスクを全く負わなくていいの
  • 仲介料などの経費を抑えたい
  • 客の案内などの手間がかからない
  • 秘密厳守で売却出来る

但し所有する不動産によって損する事もありますので、注意が必要です。詳細に記載した記事もありますので参考にしてください。

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