相続後の不動産売却!節税は相続から3年を意識しないと出来ません。

親の不動産を相続する可能性がり、その不動産を売却すると考えている人は、まず「3年」という数字を頭に入れておいてください。

相続で親の家を取得したけれど、仕事の関係上田舎に帰る予定もないので空家になってしまうという方は多いと思います。

しかしそこで「お金が必要になった時に売ればいいや」など対応を先送りにすると、相続から3年以内に不動産を売却した時より多くの税金を支払わなければならず損をしてしまいますので、「3年」を意識して行動しておいた方がおススメです。

不動産売却に係る税金の基本を押さえましょう。

不動産売却に関する税金は「売却によって得た利益」にのみかかります。従いまして損をした場合は税金はかかりません。
利益つまり課税譲渡所得は収入から支出を引いて以下の様に算出されます。

「課税譲渡所得金額」(利益)=「譲渡価額」-「取得費」-「譲渡費用」-「特別控除」

譲渡価格は、不動産売却代金でこれが収入になります。
取得費は、不動産を購入する際にかかった土地や建物の購入代金や仲介業者などにかかったその他の費用の合計額等ですが、取得費が分からない場合は、売却した金額の5%とする事も出来ます。又、建物は経年劣化しますのでその分価値が減歩するので、その減価償却分は購入代金から差し引かなければなせん。よってその分取得費は小さくなり、課税譲渡所得金額は大きくなります。
譲渡費用は、不動産を売却する為にかかった費用です。不動産売却の仲介手数料や土地の測量費、建物を取り壊して土地を売った場合の取り壊し費用などです。

特別控除については相続した不動産の売却では「居住用財産の3,000万円の特別控除」、「10年超居住の場合の軽減税率の特例」、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の3つが重要です。これらは本記事のテーマなので後に詳述致します。

〇居住用財産の3,000万円の特別控除
〇10年超居住の場合の軽減税率の特例
〇相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

ここまでの項目を理解すると「課税譲渡所得金額」が計算できます。不動産を売却した時の税金は、この「課税譲渡所得金額」に税率をかけて「譲渡所得税」を計算していく事になります。

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所有期間によって変わる税率!長期か短期か?5年所有が境目。相続ならほぼ長期になる。

譲渡所得税の税率は不動産売却時点の所有期間によって税率が異なります。土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。短期譲渡所得は長期譲渡所得に比べて税率が倍くらいなります。

〇短期譲渡所得税率 所得税30% 住民税 9% ・・・合計39%
〇長期譲渡所得税率 所得税15% 住民税 5% ・・・合計20%
相続によって不動産を取得した場合の所有期間は親(被相続人)の所有期間も合わせて(合算)判断されますので、相続して所有者になってからの期間が短くてもほとんどの場合「長期譲渡所得」になり低い税率が適用されるでしょう。

ここまでは相続してからの期間を意識して不動産売却しなくても結果に影響がない範囲です。では次に大きく影響のある特例について見ていきましょう。

相続から不動産売却まで期日のリミットのある3大特別控除!

相続してから不動産売却するまでの期間で控除が受けられなくなる制度がありますので十分注意する必要があります。まずは「居住する」「マイホーム」である点が重要な控除があります。

多くの場合親の家には住まない事が多いので相続から不動産売却までの期間を意識する必要があります。親が亡くなっても実家に住み続ける場合は相続人にとってもマイホームの居住用資産なのでこの期間は意識しなくても大丈夫です。あくまで親の家に住まない方が意識すべき期間です。

①居住用資産譲渡の3,000万円控除

居住用の資産を譲渡した場合は、課税譲渡所得(利益)から3,000万円を一定の要件のもと控除できる制度です。つまり不動産売却した時の利益が3,000万円以下ですと、譲渡所得税はかからないことになります。この3,000万円控除は混同しやすい2つの特例があるので注意が必要です。

2つの似た制度がある3000万円控除の見極めは「居住用か」つまりその物件に住んでいるかがポイント!

〇居住用資産の3000万円控除・・「親と同居していて今後も住む」又は「相続を機に親の家に住む」つまり相続した家に自分が住んでいる場合に適用
〇親の居住用財産の3000万控除・・・相続した家に住んでいない状態、つまり相続で空き家になった場合に適用

親の家が空き家にならない場合➡居住用資産の3000万円控除

「親と同居していて親が亡くなり自分がそのまま住む」、又は「親が亡くなり親が住んでいた家に自分が住む」場合は、親から相続した家に自ら(相続に)が住んでいるので、居住用資産です。この場合は「居住用資産の3000万円控除」が利用できるので、相続から期間に関わらず特例を受けることが出来ます。

相続人は親から相続した自ら居住している家を売却パターンです。その家に住んでいることが要件であり重要なポイントです。

よって親から相続した家に、自分(相続人)が住んでいなければ「居住用資産の3000万円控除」を利用することは出来ません。

親の家が空き家になる場合➡被相続人の居住用財産の3000万円控除

親の家に自分(相続人)が住まない場合は自分(相続によって所有者になった)にとっては居住用の家ではありませんので、居住用資産の3000万円控除は受けられません。

しかし同じ3000万円控除を得られる別の特例があります。それが「被相続人の居住用資産の3000万円控除」です。これには相続から適用できる期間が定められているので注意が必要です。

「被相続人の居住用資産の3000万円控除」の目的は、相続されて空き家になった家が倒壊、腐敗のリスクを抱えないように長く空家の状態にしない事を目指す為の措置なので、建物を管理組合で管理する強固なマンションや比較的新しい家屋には適用がありません。主な要件を見ていきましょう。(詳細な適用要件はコチラ)

〇親(被相続人)が居住していた事
〇昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
〇マンションは適用外
〇相続の開始から3年を経過する年末までに売却する事
4つ目の要件が「相続から3年」というタイムリミットがあります。「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。」です。あっという間に3年は過ぎてしまうので放置しない様注意してください。

親の家を相続して、3年以上空家にして放置しておくとこの3000万円控除は受けられなくなります。よってこの制度が利用できない時、3,000万円×20%=600万円の税金が3年という期日を過ぎただけで余計にかかって事になります。
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10年超居住の場合の軽減税率の特例

この制度も「居住している」つまりマイホームだった不動産を売却した時に受けられる特例です。10年以上居住しているマイホームを売却した時に一定の要件で適用される低い税率で税金を計算するというお得な制度です。
一般的な長期譲渡所得の税率が約20%ですので、6000万円という中々到達できない利益まで更に低い税率で税金が計算できます。

〇6000万円までの部分 所得税10% 住民税 4% ・・・合計14%
〇6000万円を超える部分 所得税15% 住民税 5% ・・・合計20%

相続して親の家に住んでいない場合は、こちらの制度も「居住用」という点を満たしていません。よってこの優遇を受ける為不動産売却するまでの「相続から3年」の期間が定められています。それは「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」です。

先ほども述べました様に相続人の所有居住期間は引き継げますので、親が亡くなるまで住んでいた場合は相続時まで住んでいたことになります。相続(亡くなって)住まなくなったわけですから、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに不動産を売却すればこの特例が受けられます。

この特例は3000万円控除と重複して適用できますので仮に6000万円の課税譲渡所得があった場合は税額で780万円もの差が出てしまいます。

〇3年の期日を過ぎた場合:6000万円×20%=1200万円
〇3年の期日内の場合  :(6000万円-3000万円)×14%=420万円

1200万円-420万円=780万円の税額に差が出ます。

③相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、支払った相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

取得費が増えれば不動産売却した利益から控除できる金額が増えるので課税譲渡所得金額を下げることが出来ますので、税金を減らすことが出来ます。

相続税は必ず払わなければいけませんが、これが取得費として計上出来て譲渡所得税が減らせるのでメリットは大きいです。

こちらも相続からの3年の期間によって適用できなくなります。

要件は「その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している事」です。

詳しい計算方法は国税庁のHPに記載がありますが、期間については相続税申告期限から3年、相続税の申告納税の期限は、相続を開始した日の翌日から10カ月以内ですので、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却すると適用できる優遇措置になります。

相続した不動産売却はとにかく「3年」という期間を意識して行動!

不動産を相続したら3年という期間で不動産売却を置こう事で支払う税金が大きく変わってきます。親と別々に住んでいる場合が多い昨今では「居住用」という事で得られる節税メリットは3年で消滅してしまいます。

相続で不動産売却する時の軽減税率の3大特例は期間は3年です。

〇3,000万円の特別控除
〇10年超居住の場合の軽減税率の特例
〇相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続したら絶対にほったらかしにせず3年以内に不動産売却して、支払う税金を減らしましょう。

まとめ

税金の基本を押さえましょう。
・・節税を利用しない場合の譲渡所得の計算方法


3000万円の特別控除
・・
相続して3年以内に不動産売却しないと大損します。


10年超居住の場合の軽減税率の特例
・・
相続して3年以内に、不動産売却しないと大損します。


相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
・・
相続して3年以内に不動産売却しないと大損します。

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