マンションの処分!「売却」vs 「賃貸」どっちがお得か!

ご所有のマンションに住まない事情が出てきた時、売却すべきか?賃貸にするべきか?迷うと思います。ここでは、売却か賃貸かを判断する為の要素をご紹介していきます。お気持ちを決める前にしっかりと事前に把握してから判断するようにしましょう。

住まないマンションをどうする?「売却」or「賃貸」の判断する事前準備!

マンションを売却するか、賃貸にするかの判断をする為にまず自分の状況の把握をする事です。事前準備で確認したい事項は以下3ポイントになります。

  • 住宅ローンの残債
  • 自分はどこに住むのか?
  • 自分の税込み年収

住宅ローンの残債が多いと売却は困難

例えば住宅ローンの残債が3,000万円あり、マンションの売却出来る金額が2,500万円とします。この場合、売却するためにはローンを完済しなければなりませんので、手元資金から500万円(+売却諸費用も)を出さなければなりません。ローンを返済する為に貯金から500万円支払うのはおススメしません。

2500万円(売却代金)-3000万円(残債)=▲500万円 ➡手元資金(貯金)から支払う

まずは手元資金を使わずにマンションの売却が出来るかを確認するために、住宅ローンの残債額を確認してください。

マンション売却し、自分はどこに住むのかも重要

マンションを売却する場合、自分が住んでいるマンションであれば住むところがなくなるので、新たにマンションを購入するか賃借をしなければなりません。

反対に同居していない両親から相続でマンションを取得した場合は、新たに自分の住むマンションを探す必要はありません。

新たに自分の住むマンションを購入する予定であれば、住宅ローンと自己資金でいくら用意出来るかの資金計画を立てなければなりません。賃貸住宅に住替える場も家賃と住宅ローンの返済にかんする資金計画を立てなければなりません。

相続で得た親のマンションなど住んでいないマンションを売却する時以外は、新たに住むマンションに対しての資金計画が必要になります。

住みかえ先が必要な場合は、自分の年収を把握しておくと資金計画がたてやすい

住んでいるマンションを売却して住みかえる場合、資金計画が必要な事はお話ししました。そこで資金計画を立てる為にきっちりと自分の年収を把握してから、家計が破たんしない選択が出来るようにしておきましょう。

売却か賃貸かの判断は資金計画で考えましょう。

売却か賃貸かの判断する時に、自分が住んでいないマンションであればプラスアルファの資産ですから、判断の自由度は高くお気持ちだけで決めても良いでしょう。反対に自分が住んでいるマンションを売却して住みかえる場合は資金計画から考える必要があります。

自分が住んでいないマンションは考え方次第でOK

マイホームでないマンションは住宅ローンの残債が無ければ、単なるプラスアルファの資産ですから、売却か賃貸かいずれか「儲かりそう」な方を選べばよいでしょう。マーケットが高騰していると思えば、高値売却を目指し、賃貸に出して長く賃料を得ていくのであればそれも良いでしょう。

まだローンが残っていてその残債額が売却想定金額を上回っている場合は、賃貸でローンの残債を減らしていかないと手元資金を使って返済しなければならないので、まずは「賃貸」という選択になります。

残債が売却想定額を下回っている場合のおススメはマーケットの状況をみて、高騰していたら即、高騰していなければ賃貸に出して高騰期をまって売却すると、利益が最大化出来て良いでしょう。

マイホームのマンションの売却、賃貸の判断基準は!

マイホームのマンションを売却して住みかえる場合は、次の住まいも含めて総合的な判断が必要になります。

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住みかえ先を購入する場合

住みかえ先を購入する場合にかかる費用は、「住宅ローンの残債の弁済」、「新規マンションの購入費用」及び「諸経費」です。

新規のマンションを住宅ローンで購入しようとした場合は、年収に対する返済比率も問題になってきますので、通常は旧マンションの住宅ローンを売却によって弁済し、住みかえ先のマンションを新たな住宅ローンで購入します。

マンション売却の為の住宅ローン返済に手元資金を使う事は、今後の生活で必要なキャッシュが減る事なのでおススメしません。

「残債」>「売却想定金額」になっている場合

新たなマイホームを取得するよりも、そのまま住んで住宅ローンの残債を減らすのが良い選択と言えるでしょう。

「残債」<「売却想定金額」になっている場合

売却して新たなマイホームに住みかえる選択が良いでしょう。

更に年収に余裕があり、返済比率に余裕があって、新旧両方のマンションの住宅ローンを借りられる人は、賃貸を選択し、資産を増やしていくのが良いでしょう。

全て住みかえに関する資金の余裕によって選択肢が決まってきます。よって、資金計画をきっちり立てて最終的な判断をすれば失敗するリスクをなくしていく事が出来ます。

住みかえ先を賃借する場合

旧マンションを賃貸にする場合は、月々で資金計画を考えると支出が「旧マンションの住宅ローンの返済」と「住みかえ先の賃料」収入は「旧マンションの賃料」になります。この差引の金額が、今までよりも楽になるのであれば、旧マンションを賃貸に出すと良いでしょう。

「旧マンションの賃料」-(「旧マンションの住宅ローン支払い」+「住みかえ先の賃料」)<今までの住宅ローンの支払い

逆に月々の支払いが苦しくなる様であれば残債にもよりますが、売却して、旧住宅の住宅ローンの支払いをなくす選択になるでしょう。

繰り返しになりますがこの場合も残債」>「売却想定金額」になっている場合は、住みかえ自体をしないでそのまま住んでいた方が得策です。

まとめ

マイホームのマンションを賃貸するか?売却するか?

「残債」>「売却想定金額」・・住みかえ自体をやめた方が良い

「残債」<「売却想定金額」・・資金計画によって決める 
 ・返済比率に余裕がある・・ダブルの住宅ローンで旧マンションを賃貸にだす。
 ・返済比率に余裕がない・・物件を売却して新たなマンションを購入する

住んでいないマンションを賃貸するか?売却するか?

「残債」>「売却想定金額」・・賃貸にだして残債を減らす
「残債」<「売却想定金額」・・売却と賃貸で儲かる方を選べばよい
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