中古マンションは自ら リノベーション費用かけていいのか?

中古マンションにリノベーション費用をかけて、全く新しいお住いにしようと考える人は多いと思います。間取り、カラー、お風呂やトイレも自分で選んでオンリーワンの自分カスタマイズリノベーション!夢のあるお話ですが、やはり心配なのはリノベーション費用です。一体いくらかかるのでしょうか?

自分(個人)で発注するリノベーション費用は割高になる。

自分で行う中古マンションのリノベーションは以下の4つの理由から、不動産会社の様な業者が発注するリノベーション費用よりも割高になります。

①個人だと取引は「初回取引」+「今後継続取引無し」

自分の住んでいる中古マンションをリノベーションする場合、まずはリノベーション会社を探す事から始まります。つまり多くの場合「そのリノベーション会社とは初回の取引」になるわけです。そして今後も継続して発注する予定はないのです。

反対に不動産会社等は年間100件という単位で継続的に発注をするので、スケールメリットが得られます。例えば午前中のみ終わるようなリノベーションの中の工程があった時、個人ですと午後は職人が空いてしまいますが、業者の様に大量発注していると別の現場で午後作業させることが出来るので、職人が遊びません。リノベーション費用のメインは人工代ですから、この様な積み重ねがコストダウンにつながります。

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②初めてのリノベーションだから、打ち合わせに時間を要する。

個人でリノベーションをする場合、自分で使用する材料を選びます。もちろん工事をしない素人ですから、その材料のメリットやデメリットの説明は聞きたいところです。色決めるにも中々イメージはわかないと思います。

よって、個人のリノベーションの場合、提案書を作り、サンプルを大量に持参してお客様とお打合せを重ねて間取り、色、使用材料を決めていきます。

このお打合せと提案資料作りに非常に人員を割かなければなりません。よってリノベーション費用を押し上げてしまいます。

業者の場合は、色もパッケージになってマッチする組み合わせを何種類か持っているので1つパッケージを選べばよく、プロなので間取りや使用材料もメールでやりとりすれば足ります。つまり打ち合わせの必要がほとんどないの安いのです。

③手厚くアフターサービスを用意しなければならない。

個人のお客様の場合、中古マンションのリノベーション後のアフターフォローも大事な仕事になります。そして業者と違い非常に細部にわたっての要望が多いのです。リノベーション会社はクレームがある度に人を派遣し、調査し、解決するという作業をしなければなりません。これにもコストがかかります。

しかしながらお客様からリノベーション費用を頂けるのは、施工完了時の一回だけなので、アフターサービス分のコストもリノベーション費用から頂く事になります。リノベーション完了後アフターサービスで最終的に赤字になる事態を避けたいのです。

自分でリノベーションすると思い入れが強くなる分、アフターサービスにもお金がかかるのです。

業者の場合は、クレーム内容もプロなので客観的な見極めが出来る為、コストは想定可能になり、後に赤字にならない程度をリノベーション費用に上乗せするだけで済みます。

④自分でリノベーションするとき、作業に大きな制約出る

自分の中古マンションをリノベーションするという事は、「住みながらリノベーション」するか「仮住まいしてリノベーション」するしかありません。前者は居住スペースを確保しながらの作業になり、材料搬入も少量づつ、作業終了時は念入りに都度掃除をしなければなりません。しかも毎日。この手間だけで相当なコストになります。

又、仮住まいを探して、リノベーションの間別の部屋に住めば作業効率は上がりますが、賃貸住宅の家賃がコストとしてかかります。

この作業に制約のある自分の中古マンションをリノベーションする点が、最もリノベーション費用を割高にします。

更に自分でリノベーションするときの大きなリスク

自分でリノベーションする場合は、個人なので大きなリスクが伴います。

初回、一発で信頼のおける業者と出会う低確率。

自分でリノベーション会社を探して、初回一発で信頼のおける会社と出会うのは確率の低い話です。私達も試したリノベーション会社は20社以上、実際にリノベーションをさせてみて、対応、品質など吟味して2社位の信頼のおける業者に絞りました。素人且つ初回でこの段階に到達するのは非常に困難ですので、結果満足できないリノベーションになる事があります。

間取りは工事屋さんでなく、不動産屋に聞いた方がいい

間取りの注意点は、工事屋さんより圧倒的に不動産屋さんの方が頼りになります。日々お客様をお部屋に案内し、気に入るところ、気に入らない所の情報を更新し、蓄積しているからです。工事屋さんは施工のしやすさ、材料には詳しくても間取りについては素人です。間取りの打ち合わせで使いにくくなりそう点を気づき、アドバイスする事は出来ません。

トラブルも個人で対応しなければならない

もしリノベーション会社と施工の品質や出来栄え等でトラブルになったら、個人で法人相手に対応しなければなりません。トラブルになった時のストレスは相当なものになります。

個人発注のリノベーション費用は業者発注の1.4倍位になる。

説明してきたように個人発注のリノベーション費用はかなり割高になります。70㎡で考えると個人発注で800万円位に対し、業者発注は550万円位にスケール感です。

自分でリノベーションするなら、リノベマンションを買う方がいい!

リノベーションをして自分の中古マンションに住んだり、リノベーション前提で築古の中古マンションを購入するなら、リノベマンションを選択肢に入れた方がよりよい満足が得られます。

自分でリノベーションするより業者に買取ってもらいリノベマンションを探す。

自分でリノベーションする事のデメリットの多さをお話ししましたが、リノベーションが必要な程経年劣化したマンションなら、不動産会社に買取してもらい、その資金を基にリノベマンションを購入した方が良いです。自分でリノベーション前提で中古マンションを購入する場合も同じです。

リノベマンションの価格は、不動産会社の利益が載っていますが、その金額は自分でリノベーションする場合の費用と業者がリノベーションするときの費用の差250万円位なのです。つまり先ほどの70㎡の例では
●自分でリノベーション=リノベーション費用=800万円
●リノベマンション=リノベーション費用550万円+業者利益250万=800万円
で結局かかるコストは同じです。

コストは同じですが品質が違うのです。
〇間取りのプロが考えた使い安間取り
〇業者が売主の安心感・アフターサービスの充実
〇色や使用材料もプロが厳選したもの

個人がリノベーションするより大きな満足を得る事が同じコストで出来るのです。

方針が決まっていなくてもまずはリノベーションする前に買取相談をしてみましょう。



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