中古マンションの売れる時期は難しい問題です。戸建ての様に寿命の短い木造建築物と異なり、中古マンションは築５０年超の物件も普通に流通しております。「築年数が何年位が売れる時期なのか？」これが分かればその売り時に向かって準備が出来ます。
中古マンションの売れる時期は、資産価値の構成を見ればわかる。
中古マンションの価値は大きく３つの価値で構成されています。「①土地」、「②建物全体」、「③内装」です。
土地は、建物とは異なり経年で劣化をしないので、土地価格自体の相場の上下はあるものの一定です。駅から近ければ土地の価値は高くなりますが、それは新築時から同じですので、土地は築年数が経過しても価値は変わりません。
反対に建物は年月が経過すると古くなり価値は下がります。
建物全体の価値は管理状態や適切な修繕によって価値に大きく差が出てきますが、大きなトレンドとしては下落していきます。部屋の中の内装についても同様に人が使用していけば古く汚れていくので価値は下落していきます。更にお風呂やトイレなどの設備は日進月歩で新製品が投入されるので、設備は加速度的に古くなっていきます。
表はマンションの価格と築年数の関係を表したグラフの赤線です。
マンションには新築プレミアムというものが上乗せされている為５年程度で急激に価格が下がります。これは自動車等も同様です。グラフの青文字
新築プレミアムがなくなり建物については経年劣化による価値減少が緩やかに進んでいきます。グラフのオレンジ文字
築２０年を過ぎると、内装をリフォームしたりして価値向上を図り価格が少し上昇する様な場面も出てきますが、概ね変化しない土地の価値付近で大きな変化がなくなります。中古マンションの価値は、最後には建物の価値はゼロに近づき土地の価値が大部分を占める事になります。
ローンの残債も中古マンションを売れる時期に大きく影響します。
先ほどの中古マンションの価値と築年数のグラフにローンの残債の変化を上書きしたグラフが下記になります。
ローンの残債と中古マンションの価値が同じくらいになるのが築２０年位経った時、これを過ぎると返済も進み中古マンションの価値が住宅ローンの残債を上回っていきます。
中古マンションの売却金額が住宅ローンの残債を下回ると、自己資金でその差額を補てんしなければ中古マンションを売却する事は出来ません。（住宅ローンを完済しないと売却出来ない。）
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相場が高いときに売却するのがベスト！しかし買い替え、住み替えは事情が違う。
中古マンションが高く売れる時期は、新築マンション価格が高騰しているときです。中古マンションの価格決定要素で最も重要なのが、新築マンションとの価格差です。新築マンションに比べての割安感が中古マンション最大の魅力なので、相場が高い時期に売りたい方は、簡単に調べられる新築マンション価格相場を参考にすると高く売れるタイミングが分かります。
買い替え・住み替えの場合の注意点
中古マンションをただ売却するだけなら相場が高い時を意識しているだけで大丈夫ですが、買い替えの場合は全く事情が変わります。
相場が高ければ「高く売って高く買う」、相場が安ければ「安く売って安く買う」事になるだけなので、相場高騰のタイミングをとらえても得をする事が出来ません。
金利に最大の注意を払いましょう。
住み替えの場合は先ほど説明した築２０年程度の経過で自分の中古マンションが、費用をかけずに商品として成立しているか？という点と、現在の金利が低いか高いかで判断すると良いでしょう。
金利が安ければ支払額で考えたと時に中古マンションの価格が高騰していても、無理なく返済できる資金計画が立てられる場合もあります。
相続して住まない中古マンションは
とにかく直ぐに売りましょう！
実家のご両親がお亡くなりになって、住む予定のない中古マンションを所得したらとにかく直ぐに売却しましょう。
税制の優遇が受けらる期間がまず相続から約3年という点が最大の理由ですが、住まないのに所有していると固定資産税の等の経費もかかってしまうというデメリットもあります。
詳細はこちらの記事を参照してください。
相続後の不動産売却！節税は相続から3年を意識しないと出来ません。
更に民法７１７条の所有者の無過失責任も負わなければなりません。何の過失もなくても相続した中古マンションから出火して火事などを起こせば、損害賠償を請求されるおそれもあるのです。
まとめ
中古マンションの売れる時期で最もおススメなのは築２０年位、費用をかけてリフォームや補修をしなくても商品として売れる状態をぎりぎり保っているときです。
経年劣化が進んで商品としての競争力を持っていないと補修なしでの売却は厳しくなります。（シートが破けた自動車などが売れないのと同じです。）この辺を見極めて売れる最適な時期に中古マンションを売却してください。
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