不動産査定方法を知って、賢く自分の物件価値を知りましょう!

不動産査定を依頼する場面は様々ですが、多くの人は不動産売却を検討する場面で多く利用すると思います。不動産査定を依頼した場合不動産会社はどの様な手法、スタンスで不動産査定するのでしょうか?これを知っておくことでかしこく不動産査定を利用することが出来ます。

結局、不動産査定方法は複数あるが、どれも取引事例比較法でしかない!

不動産査定方法で代表的なものは3つあります。

1・取引事例比較法
  近隣、同程度、同築年数の取引事例に物件の個別性を加味して査定額を産出する。

2・原価法
  建物について新築時の価値からどの位減価しているかを判断して算出。

3・収益還元法
  賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法。

2の原価法については建物の残存価値について会計上の減価償却の計算方法を参考にしますが、結局、取引事例を参考に建物の価値を算出します。

3の収益還元法も期待収益を期待利回りで除して価格を算出しますが、その期待利回りは取引事例から引用され査定されます。

公的機関が販売する意思もないのに不動産査定する査定とは異なり、私たちが利用する不動産査定はあくまで「売却」の為ですから、結局マーケットを参考に査定査定する事になります。よってどの査定方法でも類似の取引事例を参考にする取引事例比較法を利用する事になります。

築古の不動産査定の注意点とは?

築年数が古く壁や床に経年劣化が見られ、水回りなどの設備が旧式の不動産の査定は注意点を説明します。

不動産は売り物、つまり商品である。

という事を頭に置いておく必要があります。商品である以上経年劣化して綺麗ではない物件は商品として成立していない可能性があります。例えばシートが破れている自動車やWIFIが使えないスマホ等と同様に商品として完全体でないと買主を探す事がとても難しくなります。

築古の不動産の不動産査定金額は実際に「売れる金額」ではなく、計算上の「残存価値」になる。

個人のお客様に不動産会社を通じて不動産を売却する場合、個人のお客様の判断は「買う」か「買わないか」つまりall or nothingです。

この点が査定額が売れる金額ではなくなる最大の理由です。

内覧の際、お部屋の中が経年劣化していて、いい印象をお客様が持たなかったとします。この状態から数千万円の物件を「買う」というレベルまで上げていくのはほぼ不可能なのです。従って「買わない」という判断になる事が多く、売却する事が難しいのです。

不動産査定時には築古をリフォームせずに売却出来た数少ない事例や、リフォームして取引された事例から減歩して無理やり築古現況での不動産査定を行いますが、それは商品としては完全体ではないので「売れる金額」ではなく「計算上の残存価値」と見た方がいいと思います。

築古の不動産査定は買取が有利な理由とは!

商品として完全ではない築古でリフォームしていない物件を売却するのは個人のお客様の「買う」か「買わないか」の0%か100%の判断の中では困難です。

そこで不動産会社による買取が注目されています。

不動産会社は商品として完全でない不動産をコストをかけてリフォームなどを施して商品に仕上げて販売する事を目指して不動産査定を行います。

つまりゼロ%か100%ではなく、完全な状態を100%とすると物件を見極めて現状の価値そのまま、例えば70%や60%という状態で買取が出来ます。

商品を100%の状態にする必須のコストを不動産買取業者が負担してくれるので売主の金銭負担はありません。価格はその物件の現在の価値(汚い状態)なので100%にする為に当然コストがかかるのでその差分は減額になるのです。

不動産の買取はその他にも「仲介料がかからない」、「内覧の手間が無い」、「売却後の瑕疵担保免責」、「極秘売却」等メリットがありますので、詳しくは「買取博士」をご参照ください。

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築年数が浅く、きれいな物件は査定金額で売却出来る事が多い!

築古の不動産とは反対に、築年数が比較的新しく、きれいな不動産はそのままで商品として100%の状態なので、商品化するコストも不要になります。よってそのままの状態で個人のお客様へ販売出来ます。

この場合は取引事例比較法に従った不動産査定価格が「売れる金額」になりますので、仲介会社を通じて販売するのが得策です。

すまいバリューは日本を代表する大手仲介会社に無料で一括査定できるサイトでおススメです。

不動産の売却に満足した人のほとんどは相場のチェックなど事前に準備していた事をご存知ですか?
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但し、不動産売却の広告は見込み客の9割以上が近隣のお客様ですので、とにかく近隣に物件が売りに出ていることを周知させるようにします。この点を嫌がるお客様が多い事、又家を見せる内覧対応が嫌なお客様もおられます。この様な特別な理由がある場合は買取が良いかもしれません。

但し、リフォームが必要ないようなそのまま売れる物件に限っては、商品化費用がかからない為、買取の方が価格は安くなってしまうので注意が必要です。

築古は買取、築浅は仲介の不動産査定を!

説明した通り、築古でそのまま販売する事が難しいと感じたら買取の不動産査定の方が向いています。逆にそのまま売れる物件は仲介による個人への売却を行う為の不動産査定が向いています。

ご自分の不動産の状況に合わせて賢く不動産査定を利用してください。

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