必読!マンションの売却手続きにひそむ大きなリスクとは!

マンションの売却手続きにの中で何回か契約行為や依頼行為を行いますが、「費用が発生するタイミング」や「やってはいけない事」は事前に知っておかないと、思わぬ費用発生や損害賠償を負ったりしてしまいます。マンション売却手続きの中で、費用発生リスクと損害賠償リスクについて説明していきます。

マンション売却手続き
①無料一括査定の依頼

マンションの売却手続きの最初のステップが、売却を手伝ってもらう不動産会社を探す事です。一般的には「不動産一括査定」をネットから申し込みをして行います。

リスクについて

〇費用発生リスク
査定・査定結果の説明・査定書の受領等全て無料ですので費用が発生する事はこの段階ではありません。

〇損害賠償リスク
基本的にはリスク有りません。しかしマンションを売却するつもりもないのに一括査定して業務を妨害したりすると損害賠償の請求を理論上は負う事になります。(偽計業務妨害)しかしながら実際の運用では行っていないのが現実です。但し、査定する為に不動産会社はマンパワーを使って費用をかけて情報を取得しているので、何度も行ったり悪質であれば追及されますので注意してください。

物件の築年数が経過していてそのまま売却するのが難しそうなマンションは買取の査定サイト「買取博士」がおススメです。

すまいバリューは大手不動産のみの一括査定サイトなどはコンプライアンス意識も高いのでおススメです。

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マンション売却手続き
②仲介会社との媒介契約

不動産一括査定サイトから査定をした不動産会社から良い不動産会社を選んで売却を具体的に依頼する段階です。
販売を依頼する不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を依頼します。
査定サイトを賢く利用する為の記事は下記になるのでご参照ください。

売却を依頼する為に締結する媒介契約は以下の3種類あります。それぞれ解説していきます。

  • 専任専属媒介契約(1社のみ売却活動)
  • 専任媒介契約(1社+自分のみ売却活動)
  • 一般媒介契約(契約した会社全てが売却活動)

いずれの媒介契約を締結しても、マンションの売却が成功すると成功報酬として仲介手数料が発生します。その金額は「成約価格の3%+6万円に消費税」で計算されます。売買が成功しなかった場合について見てきます。

専任専属媒介契約(1社のみ・自分も売却活動不可)

専任専属媒介契約はマンションの売却手続きを1社のみに任せる契約ですが、専任媒介契約と大きく異なる点は売主自ら買主を探す事も出来ないという事です。
知り合いや兄弟にマンションを売却する事もあるので、専任専属媒介契約は売主の自由が大きく制限されるので余程の事情が無い限りは締結しないのが一般的です。

リスクについて

〇費用発生リスク
●媒介契約上の仲介手数料の発生時期が「売買契約成立」の時点です。仮に契約後何らかの理由で(例えば手付解除)で代金支払いと物件の引き渡しが行われなくても仲介手数料を支払う必要があります。(唯一ローン特約の解除の場合は白紙で解除できるので支払う義務自体が消滅します。)

但し実際の運用上は物件の引き渡しが完了しない場合などは仲介手数料を発生させない運用がほとんどですので、事前に「手付解約等があって契約後にキャンセルがあった時に仲介手数料はどうなるのか?」確認しておきましょう。

●更に売主の特別な依頼で広告や遠隔地への出張を依頼すると実費の負担を請求できる様に媒介契約上はなっていますので、こちらも事前に確認しましょう。

但し実際の運用上常識的範囲内の場合は(例えば東京から山形への出張費)請求が行われない場合が多いです。

●その他契約違反等をすると費用を請求されますが、それは以下の損害賠償リスクにまとめます。

〇損害賠償リスク
●専任専属違反・・他の不動産会社が仲介をし買主を発見し或いは自ら買主を発見して売買を成立させた場合は違約金が発生します。
●無過失解除・・仲介会社の責めに帰さない自由で媒介契約が解除された場合は販売活動の為に要した費用を請求される可能性があります。
●直接取引・・専任媒介契約終了後2年以内に不動産会社に紹介された買主と売買が成立した場合は、その貢献度に応じた金銭を請求される可能性があります。

実際の運用上は専任専属自体が珍しい契約になりますが、他の不動産会社が仲介をしたり、自ら買主を見つけたりするとトラブルになる事が多いです。

専任媒介契約(1社のみ・自分は売却活動可)

売却活動を依頼できる会社は1社ですが、専任専属媒介契約と異なり自ら買主を探す事は可能な媒介契約になります。専任媒介契約は1社に専任で任せると任された業者はやる気が出る事から広く行われている媒介契約の類型です。

リスクについて

〇費用発生リスクは専任専属と同様です。
●媒介契約上の仲介手数料の発生時期が「売買契約成立」の時点です。仮に契約後何らかの理由で(例えば手付解除)で代金支払いと物件の引き渡しが行われなくても仲介手数料を支払う必要があります。(唯一ローン特約の解除の場合は白紙で解除できるので支払う義務自体が消滅します。)
●更に売主の特別な依頼で広告や遠隔地への出張を依頼すると実費の負担を請求できる様に媒介契約上はなっていますので、こちらも事前に確認しましょう。
●その他契約違反等をすると費用を請求されますが、それは以下の損害賠償リスクにまとめます。

〇損害賠償リスクも専任専属と同様ですが通知義務があります。
●専任違反・・他の不動産会社が仲介をし買主を発見して売買を成立させた場合は違約金が発生します。
●無過失解除・・仲介会社の責めに帰さない自由で媒介契約が解除された場合は販売活動の為に要した費用を請求される可能性があります。
●直接取引・・専任媒介契約終了後2年以内に不動産会社に紹介された買主と売買が成立した場合は、その貢献度に応じた金銭を請求される可能性があります。
●通知義務・・自ら発見した買主と売買を行う場合は通知をしなければなりません。

一般媒介契約(複数社に依頼可能)

専任媒介契約と異なり複数の会社と媒介契約が締結出来、複数の会社が売却活動を行うことが出来る媒介契約の類型です。

リスクについて

費用負担リスク及び損害賠償リスクは専任媒介契約と同様ですが、複数社に依頼が可能なため、他社で売買を成立させる場合はそれ以外の不動産会社に通知する義務があります。

媒介契約のリスクを減らす、5つのチェックポイント

仲介手数料は売買契約後にマンションを引き渡し、代金を受領するまでは支払いたくないものです。よって以下のチェックポイントを媒介契約前に確認しておきましょう。

  • 売買契約後に契約がキャンセルになった場合の仲介料の支払いはあるのか?
  • 特別な広告費や出張費が発生するのか?
  • 他者で売買が成立した場合に費用負担はあるのか?
  • 媒介契約の類型(自分で買主を見つける事、他社に依頼できる事)
  • 売却をやめた場合(無過失解除)のときに費用は発生するか?

媒介契約の詳細記事はコチラをご参照ください。

マンション売却手続き
③不動産売買契約⇒引き渡し

マンションの買主が決まったら不動産売買契約を締結します。契約行為ですのでそれぞれの義務と権利が明確に記載され、やらなければいけない事、やってはいけない事が明確になります。

売買が成立しているので仲介手数料や登記費用など一般的に必要な費用は当然掛かかります。これは適正な費用なので別記事をご参照ください。

リスクについて

〇費用発生リスク
契約違反をしない限り、正規の売却経費以外はかかりません。契約書に定められた債務を粛々と履行していけばいいのです。
●但し契約書に定められた手付解約を利用する場合は、受領した手付金を返還後、それと同額を買主に支払って契約を解除する事になります。

〇損害賠償リスク
こちらも契約書に記載のある期日に代金を受領し、マンションを引き渡せば問題はありません。
●但し、契約不適合責任を負う必要があります。
2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任へ改正が行われ、売主が担保しなければならない責任が「かくれた瑕疵」から「契約の目的を達成できない場合」に変更されました。従って売主の負うべき責任は契約責任となり契約書に記載された品質の不動産を引き渡す事が重要となり、責任は加重されました。以前のように「かくれていたか」ではなく、「契約書に記載された品質のマンションを引き渡しているか」が問題になります。つまり経年劣化して不具合が起こりやすいマンションは、契約不適合責任を免責で購入する不動産会社と異なり、契約不適合責任を免責して購入する個人の方は非常に少ないので、個人のお客様に販売しにくい状況になりました。不具合があると後々の金銭にも影響の及ぶトラブルになるリスクが増えています。
築古のマンションは契約不適合責任ついては免責で購入する買取でまず考えるのが得策と言えます。

マンションの売却手続きでは様々な契約や依頼をします。その中で思わぬ費用負担や債務を負わない様、記事を参考に事前に確認しながら、売却手続きを進めて、満足のいくマンション売却がを目指してください。

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