不動産投資の始め方はそれぞれの状況によって異なります。親から土地を相続してその土地の有効活用として考える方、少額の不動産投資をゼロから始める方等色々いると思います。
この記事ではいくつかの投資スタイルに分けて、それぞれの不動産投資の始め方やターゲット物件等を説明したいと思います。
月々収入が入ってくるかで分ける。
不動産投資を始めた後、毎月収入（現金）が手元に残るか否かで不動産投資の始め方が変わってきます。
- 即リターンを実感し、毎月収入が欲しい方
- 将来に備えて今は収入が入らなくてもいい方
毎月手残りの収入が欲しい場合は自己資金を入れて利回りの高い物件という始め方
毎月手残りの収入が欲しい方は不動産投資のハードルは高くなります。
表面利回りが9％となると現状かなり高い利回りになり、この様な物件は中々ないので探す事が困難で不動産投資のハードルが上がります。
又、物件の探しやすい利回りである、表面利回り6％程度で物件を取得するとすると、経費込みで自己資金を480万円位利用して、ローン額585万円に抑える事でローン返済額を減らして手取りがゼロ円になります。
「高利回り物件」も「自己資金を480万円いれる」のもハードルが高いので月々の手取りをプラスにするには、地方の県庁所在地以外の地域まで検討しないと厳しいと思います。
将来に備えて今手取り収入を狙わない不動産投資の始め方は資金計画重視！
現在副業として不動産投資を始めようと考えていて、将来の年金代わり的な発想の方は資金計画をきっちり立てて不動産投資を始めましょう。
毎月賃料収入から経費などの支出を支払った残金からローンを返済すると多少マイナスが出ます。このマイナス金額をいくらまでにするかで考えると、後々の資金ショートを防ぐことが出来ます。
又、手元の資金も減らしたくないのでフルローンで考えます。
例に出した1000万円の物件ですと表面利回り6％（フルローン 金利2.5％ 20年ローン）ですと月々28,000円のマイナスになります。この金額ですと給料収入で補てんしいくのは少し厳しいかもしれません。
表面利回り7.2％ですと月々11,000円位のマイナスです。この位ですと手が届きそうです。
更にローン期間が延びればそれだけ支払いも楽になるので、なるべくローン期間を長めにするのも不動産投資の始め方としてよい手段です。
副業か本業か？手間をどの程度かけるかで分かれる始め方！
不動産投資は「不労所得」とよく言われるように人にものを貸して、賃料を頂く事業なので確かに労力はちいさくて済みます。しかしながら不動産投資の種類によってその小さい労力も大きな差があります。
この点を不動産投資を始め方に注意が必要です。手間については以下の2パターンがあります。
- とにかく手間をかけたくない
- 手間をかけて収益をアップする事業と考える
副業なので、とにかくほったらかしで収益を得たい人の始め方。
サラリーマンをしながら本業がきっちりとあり、不動産投資は副業として始める。本業が忙しいので不動産投資に時間をさけない方におススメは区分のマンション投資です。
区分マンションですと、マンションに管理組合があり建物全体の意思決定を行ってくれ、管理会社がきっちり建物を管理してくれています。そしてお部屋の中は賃借人が住みながら維持してくれいますので、賃借人居住中はほぼ何もやる事がありません。
1棟マンションやアパートではこの様にはいきません。それは建物1棟に対しての責任があるからです。外壁が壊れた、大雨で雨漏りがした等建物全体に影響がある事柄が起きた場合は、オーナーとして判断が求められます。そして見積もりを取ったりこれに起因した様々な業務が発生します。この機会が区分マンションに比べて格段に多いのです。
よってとにかく手間をかけらない人は区分マンション投資に限ります。
別の記事に区分マンションのメリットを記載した記事がありますのでご参照ください。
絶対やるべき不動産投資のメリット！特にマンションがおススメです！
手間をかけて収益アップした充実感を味わいたい方の始め方はアパート投資！
不動産投資で手間をかけただけ成果が上がる様な充実感を得たい方はアパート投資がおススメです。
アパートは比較的小規模な建物で改装やバリューアップ費用も1棟マンションほどかかりません。そしてその建物の色やデザインも自分で全て決めれるのです。
手を入れてバリューアップを行ってその分賃借人がよろこんでくれたり、入居率が上がったり、賃料が上がったりすれば成果が実感できます。
確かにバリューアップしてく作業には手間はかかりますが、そこに時間を多くさける方はアパートも不動産投資の始め方としては面白いと思います。
不動産投資の始め方で最も重要な点はまず、心構え！
不動産投資の始め方はいろいろある事をお話ししましたが、一番重要なのは心構えです。
不動産の価格は上昇下降を繰り返します。売却しようと考えれば大きな利益を得られそうなタイミングもあれば、損をしてローンの残債すら返せないタイミングもあるでしょう。
しかしながら売却を考えず長期に保有するという心構えで不動産投資を始めればこの様なマーケットの上昇下降に一喜一憂する事がありません。
この安定した精神状態こそが不動産投資の成功の秘訣と言えます。特にマーケットの下降の場面では、「売らなければならない」という強迫観念に駆られたりして、物件に余計な手間をかけてしまう事があります。そして焦って行った施策は完全ではないので失敗のリスクが高くなります。
この様な事にならない為に、腰を据えて、長期に保有する心構えで不動産投資を行ってほしいと思います。
