利用方法別の不動産投資の利回り計算を理解しよう!

不動産投資を始めようと考えた時まず、利回りの計算をすると思います。そしてこの利回りは不動産投資物件を選ぶ際の重要な要素になります。

従って利回りの計算は正確な知識をもって「何の項目が含まれ」、「何が含まれていないのか」、「数字は何を表しているのか」を理解しておく必要があります。

利回りには4種類の利回りがあります。

  • 表面利回り(gross caprate)
  • 実利回り(net caprate)
  • 金利後利回り(net caprate after interest)
  • 税後利回り(net caprate ai after tax)

それぞれの利回りで利用目的も計算方法も違いますので、的確な利用法を身に着けて不動産投資に活かしてください。

各利回りの計算方法で収入は「賃料」になりますが、「支出」の項目が変わっていきます。

①表面利回り➡物件選別に利用

表面利回りの計算時の支出

  • 無し

表面利回り=収入÷物件価格

つまり支出を全く考慮しない利回りの計算になります。よって不動産投資の収益性については超超概算しか分かりません。
従ってこの表面利回りを頼りに物件の購入を判断する事は出来ません。

表面利回りの利用方法は膨大な物件情報をスクリーニング(取捨選択)する事に利用できます。

支出を全く考慮せずに利回りを計算するので、誰でも簡単に計算出来ます。よってほぼ全ての物件資料にこの表面利回りは記載があります。

この表面利回りは、不動産投資の収益性をより正確に表す実利回りより必ず高くなりますので、表面利回りが低い物件、自分の不動産投資基準に満たない場合は検討する時間が無駄になります。

例えば表面利回り4%の物件はかなり利回りが低い物件になるので初めから検討しないというスクリーニング(取捨選択)の判断に使う事が出来ます。

逆に支出を考慮せずに計算された利回りなので、これ以上の利用方法はないともいえます。

②実利回り➡物件の収益力をあらわしています。

実利回りの計算時の支出項目

  • 土地の固定資産税及び都市計画税
  • 建物の固定資産税及び都市計画税
  • 管理費(マンションの場合)
  • 修繕積立金
  • 火災保険料
  • 管理費等の振込手数料
  • 個別に契約があれば管理委託費

実利回り=(収入-支出)÷物件価格

不動産投資物件を保有する事でかかる経費の全てを収入から差し引いて計算される利回りです。

従って不動産投資物件の収益性を正確に表す事が出来ます。

この実利回りの計算方法からもわかりますが(収入-支出)は「利益」です。従って実利回りの計算過程で不動産投資物件から得られる利益額も計算されているので投資判断がしやすくなります。

③金利後の利回り➡投資する人の状況を加味した各々の収益性を表す

金利後利回りの計算時の支出項目

  • 土地の固定資産税及び都市計画税
  • 建物の固定資産税及び都市計画税
  • 管理費(マンションの場合)
  • 修繕積立金
  • 火災保険料
  • 管理費等の振込手数料
  • 個別に契約があれば管理委託費
  • 利息

金利後利回り=(収入-支出-金利)÷物件価格

実利回りの支出項目に更に「利息」という支出項目を加えて計算します。不動産投資にローンを利用しない場合は利息がゼロ円なので、実利回りと同じになります。

この金利後の利回りは計算方法からもわかりますが、「借入額」や「調達できる金利」等によっても変わってきますので、不動産投資物件の状況にプラスして投資家の個人の状況も加味した利回りになります。

自己資金を多く入れて借入を少なくしたり、与信が高く低金利で借入が出来ればこの金利後利回りをよくすることが出来ます。例えば実利回りが5%で借入金利が1%の投資家と2%の投資家では金利後利回りはそれぞれ約4%と3%になるので、投資家の借入力によって1%の差が出ます。

従って「自分利回り」と呼んでもいい利回りになります。

不動産投資の判断をするときは、物件を購入する自分の状況も加味して判断したいので、この金利後利回りまで計算しておくことをお勧めします。

但しキャッシュフローの話とは別の話なので注意してください。この利益からローンを利用している場合は元本弁済がありますので、利益分手元に現金が残るわけではありません。

④税後利回り➡利益に対する税金も考慮して全支出を考慮した利回り

税後利回りの計算時の支出項目

  • 土地の固定資産税及び都市計画税
  • 建物の固定資産税及び都市計画税
  • 管理費(マンションの場合)
  • 修繕積立金
  • 火災保険料
  • 管理費等の振込手数料
  • 個別に契約があれば管理委託費
  • 利息
  • 所得税

税後利回り=(収入-支出-金利-所得税等)÷物件価格

前項で述べた(収入-支出)には税金がかかります。実効税率は30%位ですのが、この税金も必ず支払わなければならない支出です。この税金も考慮した利回りの計算になります。

利益算出においては減価償却費等実際の出費が無くても経費計上出来利益を圧縮できる項目もありますので、計算する時考慮してください。

ここまで利回りを計算しておくと、不動産投資を始めたのに思わぬ税金で思ったよりも儲からなかったという事は避けられますし、全てが想定内という状態で不動産投資が出来ます。

投資判断は利回り計算とキャッシュフローでする

税後の利回りまで計算をすると不動産投資物件について深いところまで分析する事が出来ます。

合わせて長期のキャッシュフロー表も作成可能になり、「減価償却期間が終わると利益が大きくなって税金が多くなる」とか「ローンの返済も年々利息と元本の比率で利息の額は減って(利息は経費)利益が大きくなって税金が多くなる」等の感覚がつかめるようになってきます。

自分が投資する物件の将来の状況まで利回り計算を深く行う事で見えてきます。

私が作成した簡単入力シートで長期のキャッシュフローや各種利回りを自動で計算したくれるシートがあるので是非利用してみて下さい。

不動産投資の判断はこの利回りという計算値の優劣とキャッシュフローつまり元本弁済した後にどの程度のお金が手元に残るのか?という2点から判断をすれば資金ショートなどのリスクは最小化出来ます。

購入しようとした物件があれば出来るだけ深くその不動産投資物件を分析して間違いのない不動産投資を行ってください。

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