不動産投資のホントの経費！5年間でかかった実際の金額を教えます。

不動産投資の経費つまり支出を把握して収入と比較すれば、どのくらい儲かるか分かります。逆に支出を正確に把握していないと儲かるはずが儲からないという悲しい事態になってしまいます。

支出には大きく3種類あります。

長期的に不動産投資するとき見落としがちな経費もあるのできっちり把握してください。今回は分かりやすく私の保有しているマンションについてお話ししたいと思います。

マンションについては、都内ワンルーム、信金系の投資ローンを利用して購入しました。

必ずかかる不動産投資経費！細かいところまで把握しましょう。

マンションを保有した時に定期的にかかる経費には、月払い、年払い、長期前払いと支払い時期は3種類ありそれを下の表にまとめました。

 振込手数料は支払い方法によっても変わってきます。購入時にその部屋だけの管理を特別に委託した場合にかかる管理委託料があり、マンションで徴収される管理費とは別に委託料を払う場合があります。マンションを保有すると必ずかかる費用ですが、物件を紹介してもらい、検討している段階で見落としがちな「火災保険料」、金額は大きくありませが「振込手数料」を忘れないようにしてください。

不動産投資時のイニシャルコスト。当初一回だけかかる経費

不動産投資を始める際、物件を購入しますがその時1回だけかかる経費があります。投資を始める際は、このイニシャルコストの経費は手元資金から始めた方が投資の安全性は高まると思います。

下記表の様に当初かかる経費は手数料、税金が主な項目になります。

不動産取得税は数カ月遅れて請求書が届きますので、忘れがちです。しっかり資金計画に入れておきましょう。融資手数料は利用する金融機関によって変わりますが、銀行とノンバンクで比べると銀行は借りにくい分安いことが多いです。

長期保有していれば、特別な支出もあります。楽観的な想定は危険です。

物件を長期に保有すると、不定期にかかる費用が必ずあります。代表的な例として賃借人退去時、入居者募集時に経費がかかります。

下の表にあるように定期的にはかからないものの、これら経費を全く支払わずに不動産投資を行うのは不可能だと思ってください。

ワンルームの場合エアコンは設置しておかないと、競争力が落ちるのでつけておいた方がいいです。エアコンは電化製品なので10年くらいを目安に交換する必要があります。賃貸募集時に仲介会社に対して、仲介料とは別に広告宣伝費を上乗せして支払って募集すると成果が上がりやすくなります。概ね賃料の1か月分なので早く賃借人が決まることで回収できてしまいます。

私のマンションで、実際の支払った経費の金額。

保有期間5年で実際に係った経費を表にまとめました。

このマンションは800万円のワンルーム、信金からローンを借りて購入しました。

保有経費は以下の表です。

支払い時期が異なりますが年額、月額に換算してあります。

月額支出が賃料を上回っている場合は収支がマイナスになりますので、物件の投資効率をチェックできます。

物件取得経費は下記の表のとおりです。

特別な経費は下記の表のとおりです。

5年間保有すると特別支出が約30万円、１年平均６万円の特別支出があります。

全ての経費を把握出来たら、あとは賃料と比較するだけです。

年間の支出は特別支出を考えて私のマンションですと、概ね年間35万円です。この35万と賃料を比較すれば物件の収益性の良否が判断できます。ここまでは収益性の説明なので、元本返済については触れていません。元本返済は返済した分資産が増えていますが、キャッシュフローの点ではマイナスになります。収益性で考えれば年35万円、月に3万円位の家賃が取れればプラスになります。

キャッシュフローまで考えると、この物件は年間3０万円の元本返済があるので年間賃料が65万円（月額54,000円）でトントンになります。物件を探すにはこのトントン位がちょうどいいと思います。支出を詳細に把握して、それに元本返済金を加えた額を年間賃料が上回るか？この点をチェックポイントにして物件を検討してみてください。

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