不動産投資に失敗しないコツ！まずキャッシュフローをチェックしよう！

「不動産投資を始めよう！」と考えてもキャッシュフローがどうなるか？等まず心配になるのは不動産投資の資金だと思います。

都内であれば最小のワンルームマンションでも９００万円位します。１０００万円近い物件を現金で一括で購入しようと考える人は少ないと思いますし、それ程の預金がある人も少ないかもしれません。

そこで不動産投資ローンを利用して不動産投資をするのですが、「ちゃんと返済できるか？」という大きな不安がおそってきます。

キャッシュフローを確認すれば「ローン返済」の不安は解消できる。

「ある程度の手元資金を残しつつ投資をしたい」あるいは「資金は無いけど投資したい！」等の理由からほとんどの人は不動産投資の資金を借入でまかないます。よって不動産投資ローンでマンションを購入する場合はあたりまえですが、毎月ローンの返済があります。

月々のローンを支払えるかはどうかは不動産投資から得られる収入から支出を差し引いた手残り資金の問題です。「毎月のローンの返済は大丈夫かな？」という不安は皆さんが不動産投資に二の足を踏んでしてしまう大きな要因かになると思います。そこでキャッシュフローのチェックが大事になります。

キャッシュフロー改善ポイント
不動産投資にかかる諸経費は自己資金でまかないましょう。

不動産投資を始める際、物件購入費用（マンション代金）以外に下記の様な様々な諸経費がかかります。私の購入した都内のワンルームマンションを参考に実額を記載します。

投資したマンションの価格は７２０万円でしたが、このマンションを購入するのに表の様な項目の諸経費がかかりました。その金額は以下の通りです。

物件価格を上回るローンは借入しにくいのはもちろんなのですが、諸費用ローンが加わると、その分月々のローン返済額が大きくなり、キャッシュフローが悪化してしまいます。キャッシュフローが悪化していると、その後の投資したマンションの運営費用も不足していってしまいます。

いきなり貯金もない状態で不動産投資を始める事はおススメしません。

成功のコツ、購入後のキャッシュフローは必ず購入前に確認！

自己資金を少しずつ貯めて、不動産投資の最初にかかる諸費用が貯まったら、次は物件の選定です。エリアなど個別に好みあると思いますが、ここでは投資効率についてのみ考えてみたいと思います。

不動産投資に失敗しない為、購入前に必ずキャッシュフローを確認してください。キャッシュフローを検証するため、まずは収入と支出の項目を考えてみましょう。

不動産投資における収入は「賃料」１つだけですが、支出は下記の様に、頭に入れておかなければならない支出が6つあります。

①・「管理費」、②・「修繕積立金」、⑥・「ローン返済」は毎月払い」・、③・「固定資産税及び都市計画税」は年払いで、必ずかかる定期的な支出です。

④・「原状回復費」，⑤・「賃貸仲介手数料」は賃借人の入れ替え時に、その都度かかる費用で、定期的な支出ではありません。

収入（賃料）からこれら支出を差し引いた金額がキャッシュフローになります。

購入前にこのキャッシュフローの計算をして、物件を購入するか否かの判断をしてください。決して利回りだけで判断はしない様にしてください。
資金ショートする可能性が出てきてしまいます。

それぞれ状況も異なりますのでキャッシュフローの判断基準は人によって異なります。

〇「どうしてもキャッシュフローはプラスにしたい！」
〇「月2,000円位のマイナスなら許容範囲で物件を購入したい」

などです。自分の状況から、自分の判断基準にてらしてその不動産に投資すべきかを判断します。

都内ならキャッシュフローがマイナスいくらまで許容範囲かで不動産投資を決める！

キャッシュフローがプラスになる物件はもはや都内では中々巡り合う事が出来ません。

その中でキャッシュフローがプラスになり、且つ条件のよい物件が見つかれば、そのマンションを狙いますが、条件の良いお部屋でローン返済後のキャッシュフローがプラスになる物件はゼロに近いです。

よってキャッシュフローがマイナスになる物件を購入する可能性が高いので、きっちりキャッシュフローを算出しておくことが重要です。

例えば動画のサブスクをNetfrixのみにし、Huluを解約すれば月1,000円の資金が出来ます。この1,000円浮いた分と不動産投資のマイナスを相殺するプランであれば、不動産投資から出る許容マイナスキャッシュフローは月１０００円になります。

毎日飲むコーヒーの数を１本減らせば月2,000円の資金が出来ます。この場合はこの浮いた分と相殺して、許容マイナスキャッシュフローは２０００円です。この様にそれほど我慢しなくても出来る節約でマイナスキャッシュフローをねん出をしてもいいでしょう。

そしてその節約は、マンションを持っている所有の喜びと将来の安定収入という努力価値のあるものに向かっているので、私はストレスを感じませんが、皆さんはいかがでしょうか？

或いは具体的に我慢するものを決めずに、自分が1か月の間で節約できそうな金額を決めて、その金額を何かで節約する努力をする方法もあります。

私はこのやり方でマンション投資のキャッシュフローの月額をマイナス1,000円と決めて投資する物件を判断しています。

キャッシュフローはマイナスでも、借入金を弁済することで自分の資産は増えています。

キャッシュフローはプラスにならない不動産等でも、ローンの元本弁済は毎月進んでいます。ローンの月々の返済金額の中には「金利分」と「元本弁済分」があり、その合計額がローン返済額です。従って、不動産を自分の所有物にする為の元本弁済は進んでいます。

これを考えればキャッシュフローはマイナスでも、元本弁済は自分の資産になっている事を考えれば、実質的にはプラスになっている事が多いのです。

キャッシュフロー表を作ってみましょう！

今述べてきたことを基にキャッシュフロー表を作ってみます。

表面利回り7.7％位の物件ですとこの様なキャッシュフローになりますがいかがでしょうか？月888円の手出し（マイナスキャッシュフロー）で20年後はローンの返済も終わり、まるまる自分の資産になります。

そして金利と元本弁済の支払いが不要になる為、収入として約60万円がプラスのキャッシュフローとなって入ってきます。

たった１つの不動産投資で、老後にこれだけの不労所得が得られることは魅力ですし、更に２つ、３つと物件を増やしていけばもっと楽になります。

これを楽しみに月888円の節約をしてみてはいかがでしょうか？

カンタン入力で長期のキャッシュフロー表がつくれるエクセルシートはコチラ是非ご利用ください。

キャッシュフロー以外の要素もリンクさせて考えると更に◎

不動産投資を失敗しない為に、キャッシュフローのチェックは最重要ですが、その他の要素として、マンションの減価償却によって給与所得から支払う税金を減らせるメリットもあります。

この減った税金をプラス（つまり収入）と考える投資理論など様々な要因を複合的に考えて投資判断をするといいと思います。

但し、キャッシュが回っている状態は、とてもリスクの少ない状態ですので、この事は念頭においてマンション投資を考えてほしいです。

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