不動産投資でフルローンを達成する、2段階メソッド!

昨今は「かぼちゃの馬車」やその他の不祥事で銀行などの不動産投資のローン、更に言えば物件価格の全てをまかなうフルローンのハードルは非常に高くなっています。

不動産投資を始める時の最初のハードルが資金調達です。潤沢に自己資金があれば問題はありませんが、そのような方は少ないと思います。

不動産投資をスタートするにあたって、物件価格の全てのローン、つまりフルローンが出るか否かは投資判断に大きな影響を与えます。

フルローンをゲット出来るか?不動産投資を始められるかに大きな影響が出ます。

仮に1000万円の物件で考えてみましょう。諸経費を概ね5%かかると想定しますと諸経費に50万円程度かかりますので、総投資額は1,050万円になります。

フルローンつまり1,000万円のローンが出た場合と、80%のローンが出た場合で、自分で用意しなければならない資金は5倍も差が出てしまいます。

〇フルローンの場合

諸経費は自己資金で賄うとすると、必要資金は、

 1,050万円-1,000万円=50万円

〇80%ローンの場合

 1,050万円-800万円=250万円

50万円の自己資金であれば不動産投資を始めてみようと考える人はいると思いますが、250万円を最初に用意しなければならないとなると、途端に不動産投資を始めるハードルが上がってしまう人がほとんでだと思います。

つまり不動産投資の第一歩を踏みだす為には、フルローンをゲットする方法を知ることが近道です。

第一段階!ハードルの低いノンバンク系ローンで物件を取得!

自己資金をなるべく使わないで不動産投資を始めるにはフルローンをゲットする事です。又、販売中の物件はローンを審査している間に他の人に買われてしまうリスクもあります。

この点ノンバンク系のローンですと銀行よりも審査も早く、借入の条件もいいものが多いので、スピードとローン金額ともに、我々が必要なものを満たしてくれます。よって入り口ではノンバンク系をまず利用しましょう。

【ノンバンク系のメリット】

  • 審査が早い
  • フルローンが出やすい

私も実際この手法で取得した物件があります。

しかしながら、ノンバンク系のローンにはデメリットもあります。

【ノンバンク系のデメリット】

  • 金利が高い
  • 融資手数料が高い

金利が高い事によって収益性が下がりますし、融資手数料が高いと物件取得の経費が上がってしまいます。

私の場合は金利が4.475%、融資手数料が10万円、融資期間が25年でした。この状態で毎年35万円の利益が出ておりましたし、元本弁済をしてキャッシュフローでは月1000円位のマイナスでした。

このまま25年保有し続け、ローンの返済が終われば、私の目的である老後の不労所得は確保できますが、金利が高いのでこの状態を長期で維持するよりは、もっと収益があがるテコ入れが出来ます。

但し、第一段階の「自己資金を少なく不動産投資を始めるためのフルローン」という最大の目的は達成できています。

まずはノンバンク系ローンによって不動産投資を始めるハードルを下げる事が出来ます。

第二段階!銀行ローンへの借り換えで金利を下げる!

物件を保有している状態になれば、もう立派な不動産投資家です。しかしながらノンバンク系のフルローンを利用しているので、金利負担が高く収益性が良好とはいいがたい状況です。

老後の不労所得を目指しているので期中の多少のマイナスが許容できても、より良くする方法があればぜひやってみるべきです。

それはノンバンクから銀行への借り換えです。

ノンバンクから銀行への借り換えは、銀行にとっては「他社からの新規顧客を獲得する事」です。この行為は獲得側からすると非常にインセンティブの働く行為です。

分かりやすい新規顧客獲得の例では携帯電話をNTTからソフトバンクに乗り換える時に様々なお得なサービスが受けられます。獲得側にとってはサービスを厚くしてでも行いたい行為なのです。

これは銀行も同様です。

つまり他の金融機関からの借り換えは借りる側に有利な条件を銀行が提示してくれやすいという事です。

私も借り換えを行いましたが、その時に相談した銀行のスタンスは、

  • 是非借り換えをしてほしいのでできる限り協力する
  • 今の借り入れより収益が改善されるローン条件を提示
  • 余計に自己資金を使わなければならない状況にしない

自由競争社会で銀行も企業なので当然ですが、皆さんがやっている営業同じで、どんなメリットがあるのかをお客様にプレゼンをしているのです。これを銀行がしてくれるはずがないという思い込みがあるので違和感があるかもしれません。

でも借り換えの場面ではこの様な対応をしてくれます。

借り換えをすると収益性の改善もできます。私の場合は金利が4.775%から2%になりました。この借り換えで25年の総投資期間で考えた投資リターンは300万円改善しました。

現在は、金利が下がったことでローン期間を15年にし、短期間で返済できるようにしています。

この2段階をへて、「銀行の金利にてフルローンで不動産投資をする」という状態になります。

ただし、これほどの良い条件で銀行が対応してくれるのは借り換えの場面の時で、その後は既存の顧客になりますので、きっちり弁済して報告する事は迅速に報告して、信頼を高めていくことが重要です。

不動産投資のフルローンのまとめ

初めて不動産投資をしようとする方は実績もなく、資金を借り入れるのが難し方も多いかと思います。

まず始める事が大事な不動産投資です。フルローンをゲットして資金の問題をクリアし、まずは投資家になってください。

長期ローンで組むことによって大きな返済は数十年先になるので、保有期間の資金計画を事前にきっちり立てておけば破綻するリスクも少なくできます。

フルローンの手法を理解し、実践してもまず事前の資金計画(月々の返済額が破綻のリスクがないか)を十分に検討して不動産投資に成功してください。

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