不動産投資に迷った時シミュレーションする5つの指標とは?

不動産投資を始めるかどうか迷った時、皆さん様々なシミュレーションを行って「リスクは無いか?」「儲かるのか?」等検討すると思います。

この段階で色々迷う事は非常に良い事です。迷っている時間は「不動産投資を行いたい!」という意欲と「失敗したらどうしよう!」という不安が戦っている状態です。この時期にこそがっつりと色々な指標から検証して、納得が出来れば不動産投資を始めるという作業をしていれば、不動産投資の成功の確率は格段に上がります。

間違ってもこの不安な時期の検証を怠って「えいやっ!」という感じで不動産投資を始めるのはやめて下さい。

安全性を示す指標を使って不動産投資のシミュレーションをしましょう

不動産投資のシミュレーションについてはいくつか算出した方が良い指標があります。代表的なモノは下記になります。不動産投資はローンを借り入れて行う事が多いのでローンに関連した指標が多く用意されています。

  • 利回り(表面利回り・NET利回り・金利後利回り)
  • キャッシュフロー
  • 返済比率
  • DSCR(Debt Service Coverage Ratio
  • LTV(Loan to Value

物件の稼ぐ力をシミュレーション!
利回りは実利回りを重視!

利回りは表面利回りで物件をスクリーニング(選別)して、指標としては「ネット利回り(実利回り)」で判断してください。詳しい計算を自動に行うシートがありますので、是非ご利用ください。

実利回りは借入の条件にもよりますが、概ね5.5%以上が望ましいと考えています。又、金利後の利回りはマイナスになると利益が出ない事になりますので、その物件はやめた方がいいでしょう。(元本弁済は(収入-経費)から算出される利益の経費にはあたりませんのでご注意ください。)

ローン弁済をした残りを示すキャッシュフロー!
不動産投資の安全性を最も表す指標!

賃料収入から経費を差し引いて、更にローンの弁済を行った手残りの現金はどの位になるかを表す指標がキャッシュフローです。

このシミュレーションは毎月お金が赤字になるかどうかを表しますので、赤字であれば自分で補てんをしていかなければなりません。

自分が補てんできる金額、例えば毎月3000円~10000円位のマイナスであれば許容できるか決めておいて、それ以下か否かを判断する指標に利用できます。

自分が補てんできないようなマイナスが毎月出るようでしたら、その物件はやめた方がいいでしょう。

手残りのお金又は補てんしなければならない金額がわかるシミュレーションなので、不動産投資のお金に関する安全性を最も示しており私が一番重視している指標です。

返済比率のシミュレーション
これも不動産投資の安全性を示す指標!

返済比率とは、借入金の弁済額が年間の収入のどの位の割合であるかを計算したものです。計算方法は以下になります。

「ローンの返済額」÷「家賃収入」=返済比率

このシミュレーションでは概ね返済比率50%以下が不動産投資の安全圏と言われていますが、その様な物件は中々無いのが現状です。

経費率を30%とすると「返済比率70%」で手残りがゼロ円、つまりキャッシュフローがゼロという事になります。更に返済比率が70%を超えてくると月々補てんが必要になりますが、キャッシュフロー表のシミュレーションでも述べましたが、自分が許容できる金額のマイナスであれば投資するという判断指標に利用するとよいと思います。

逆に返済比率が50%に収まるような物件があるのなら、キャッシュフローの指標も楽々クリアする事になります。(経費率は概ね30%ですので)

DSCRもローンに対する安全性を示す指標!

DSCRは「Debt Service Coverage Ratio」の略語で不動産から得られる収益によって、借入金の返済をどの程度カバーできるか?をシミュレーションする指標です。

賃料収入-経費 )÷ (元金と利息のローン返済額)=DSCR

このDSCRのシミュレーションもDSCR1.2~1.5以上が不動産投資では安全と言われておりますが、この様な物件はほぼありません。

DSCRが「1.2」になるという事は1を超えた「0.2」つまり純収入の2割が手元に残る事になります。この高い水準をクリアできればその他の指標である返済比率もキャッシュフローもクリアできます。しかしこれは現在の不動産投資のマーケットでは高すぎるハードルです。

キャッシュフロー及び返済比率のシミュレーションでも述べましたが、自分が許容できる金額のマイナスであれば投資するという判断指標に利用するとよいと思います。

LTVシミュレーションは不動産投資をやめる時の安全性を示します!

LTVは「Loan to Value」の略で純資産に対して借入額がどの程度の割合かを計算するシミュレーションで、以下の様に計算をします。

ローン金額÷不動産の純資産=LTV

純資産は分かりずらいのでシミュレーションとしては「売れる金額=純資産」と読み替えた方が指標として利用しやすいです。

LTVが100%を超えると不動産の売却代金でローン全額の弁済が出来ない事になります。

よって不動産投資をやめる時、ローンを返済してなお追加で資金を出したくない場合のLTVは売却諸経費を考えると95%位が安全圏と言えるでしょう。

不動産をローン弁済に追加資金を拠出しなければ売却出来ないかのシミュレーションが出来る指標です。

結局キャッシュフローのシミュレーションが不動産投資で最重要!

ご紹介した不動産投資のシミュレーションうち「返済比率」、「キャッシュフロー」、「DSCR」は結局毎月ローンを支払って後手残りでどの程度現金が残るかを様々な方法で計算しているにすぎません。

手残り現金の話ですから、「いくら」と金額で示されるキャッシュフローのシミュレーションが最も分かりやすいと言えます。

そして、キャッシュフローがマイナスなら自分の身の丈を考えて、月々どの程度赤字まで許容可能かを十分吟味します。キャッシュフローがプラスであれば投資物件の立地などを考慮しなければ、不動産投資物件としてはの数字は非常に良いと言えます。

冒頭に記載しました様に不動産投資を行うべきかやめるべきか?迷っているときにこれらシミュレーションで指標を算出したり、数字を比較する作業を進めていくと、ある種の「大丈夫」という確信の様な感覚を感じる事があります。

そしてそこまで検証した不動産投資は成功の確率が高まった状態言えます。是非チャレンジしてみて下さい。

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