不動産投資にはどの位の資金が「いつ？」「どの位？」必要なのか把握して投資にのぞめば不測の事態が起きてもあわてる事がありません。
ここでは不動産投資の資金について「物件探し時」、「物件所得時」、「保有時」、「売却時」の4つについて解説していきたいと思います。
知識をたくわえ、物件を探すステージではお金はほぼかかりません。
不動産投資を行う為の準備段階でやるべきことは「知識をたくわえる事」と「物件をさがす事」です。
知識をたくわえるにはこのサイトや他のサイトでほとんどの疑問に答える記事がありそれらは無料で閲覧することが出来ます。
このWebの記事だけでかなりのレベルまで知識を習得する事が出来ます。
又専門家に相談をする場合、例えば不動産会社の【GA technologies】のサイトではお会いして相談をすると、アマゾンの商品券1万円と無料で本がもらえます。お金を支払うどころか逆にプラスになります。（2020年6月）
強いてあげれば不動産投資に関わる本を購入する場合は、その書籍代がかかりますが、アマゾンの商品券をゲットしていればそちらで購入する事も出来ます。
よって不動産投資の準備段階ではほとんど資金はいりません。そして脳に蓄えた知識は奪われませんから、この段階できっちり知識をたくわえて投資の準備をしてください。
物件購入時の資金は「物件代金」＋「諸経費」－「ローン」＝自己資金
物件購入のステージに入ると当然資金が必要になります。その内訳は購入する不動産の代金と購入手続きにかかる諸経費です。物件代金の他に係る主な諸経費は以下になります。
- 仲介手数料
- 所有権移転登記の登録免許税
- 抵当権設定の登録免許税
- 登記手数料として司法書士報酬
- 火災保険料
- 契約書に貼る印紙代
- 不動産取得税（4か月後に請求される）
- ローン事務手数料
これら諸経費と物件代金が不動産投資を始める時に係る全ての必要なお金、「総取得額」です。
このすべての必要な資金から借入を行ったローン額を差し引いた金額が、自分で用意する資金になります。
私が720万円のマンションを購入するときにかかった諸経費の合計は61万円でしたので、この場合の「総取得額」は781万円でした。
ローンを物件価格についてフルローンを借りたので用意した自己資金は61万円でした。
少し話がそれますが言葉の解説をしておきます。「頭金」と「自己資金」ですが、「頭金」は物件代金のうち自己資金でまかなう部分です。よって物件価格の全てを借り入れるフルローンの場合は「頭金ゼロ」になります。これに対して「自己資金」は「頭金」と「諸経費で借入せずに支払った金銭」を足した金額です。通常は諸経費は借入しないので、概ね「自己資金」＝「頭金」＋「諸経費」になります。
当初の資金としてフルローンが組めるとして、諸経費分の資金は用意しておくことをお勧めします。諸経費の借入も出来ますが後々の資金計画が厳しくなります。
保有時はイベントごとに資金ニーズが発生。想定して準備しておきましょう。
賃貸物件を取得して運用が始まると管理等の金額のキッチリ定まった決まった毎月かかる経費と不定期に発生するイベントの費用が発生します。といってもそれほど想定外の事態は起きにくいです。
定期的に決まった金額の支出は資金を使わず賃料収入で支払う。
定期的支出は以下の様なものがあります。これらは賃料でまかないます。
- 管理費（毎月）
- 修繕積立金（毎月）
- 固定資産税及び都市計画税（年払い）
- 原状回復費（賃借人退去時）
- 賃貸仲介手数料（賃借人募集時）
- ローンの弁済（毎月）
利回りがかなり良くないと元本弁済分まで賃料で支払いきれないので、その部分は自己資金で補っていきます。
この補う資金は月々の支払なので大きな金額の資金を使う事はないと思いますが、毎月の事なので購入時のキャッシュフローのシミュレイションが十分におこなって支払える確信をもって取り組んで下さい。
私の作成した収支はキャッシュフローも簡単に算出できるので是非ご利用下さい。
簡単入力で全て自動で計算！不動産投資計算エクセルシートの使い方
不定期ながら必ずあるイベントには資金の備えが必要です。
不定期なイベントは以下のようなものが想定出来ます。
主なイベントは「賃借人の退去」・「新賃借人の募集時」に必要になります。
| 項目 | 時期 | 備考 |
| ルームクリーニング代 | 賃借人退去時 | |
| 賃貸仲介手数料 | 賃借人募集時 | |
| 賃貸募集広告宣伝費 | 賃借人募集時 | 賃貸の成果が上がりやすい |
| 賃貸更新手続き手数料 | 賃貸更新時 | |
| エアコン等設備交換代 | 故障時 | |
| リフォーム代 | 適時 | 汚損が著しい場合のみ |
賃貸借契約はほとんどが2年契約なのでイレギュラーが無い場合は、少なくとも2年毎にこの賃借人の入れ替えのイベントが起きます。
これらはある程度金額を想定出来ますので、毎月少しづつでもイベントに備えて準備をしていく事をおススメします。
私の保有する物件で実際に係った事例を別の記事に載せていますので参考にしてください。
不動産投資のホントの経費！5年間でかかった実際の金額を教えます。
売却時はなるべく資金を使わずに出来ればベストです。
売却時にも経費が掛かりますが、最も大きな支出はローンの残債の弁済です。
売却代金という大きな収入があるので、ローンの残債の弁済も含めて、なるべく自己資金は使わずに済ませたいものです。
売却時の支出をまとめると以下の3点です。
- ローンの残債
- 売却仲介手数料
- 登記費用
目標としてはこれら3項目の合計額を上回る売却価格で売却する事です。
そしてこの3項目に売却代金が届かず自己資金を使わなくてはならなくなった場合は「売却しない」という選択肢を検討してください。
保有していれば賃料収入が入ってきますし、賃料で元本弁済も進んでいきます。喫緊の資金ニーズが無ければあえて自己資金でローン残債不足分を補てんしてまで売却しない方がいいと思います。
不動産投資の資金ニーズはほぼ正確に予測可能なので事前に準備を！
記載してきたように不動産投資には様々な場面で資金ニーズがあります。
そしてこれらの資金ニーズの金額及び時期はかなりの精度で予測可能なものです。
よって全ての資金ニーズが想定の範囲内と取られて対応できるように計画的に準備していく事が重要です。
