昨今リノベーションして中古マンション販売する市場が盛況ですが、中古マンションを買う時の注意点は、お部屋の中ではなくてその他がポイントです。
お部屋の中は新品同様になっているので、その事で舞い上がっては「中古マンションを買うときの注意点」見逃してしまいます。
中古マンションを買うときの注意点を知る前にチェックしたいポイント！
中古マンションは居住用のいわゆる家です。つまり居住空間として快適な間取りや環境であることが最も重要な点です。この快適性をクリアした後で「中古マンションを買うときの注意点」についてチェックをし、問題なければそのマンションを購入するという流れにそっていけば間違いないマンション購入が可能になります。
事前チェックポイント①
住宅としての基本性能・・「立地」
自分の勤務先へのアクセス、お子様の教育環境、周辺の買い物施設、趣味に適した施設の有無等を考えてエリアを絞ってください。このエリアという要素については経験上、実家が近くにある場合は実家の近くで住宅を探す傾向、現在賃貸住宅にお住いの方は生活圏の変わらないエリアで探す傾向が強く、自分の勤務先へのアクセス等の要素よりも優先される事が多いです。
立地つまり場所は後で変える事が出来ませんので十分に検討してエリアを選択する必要があります。
事前チェックポイント②
住宅としての基本性能・・「間取り」
間取りは後で変更も出来ますので立地の次に重要な要素言えます。間取りを変えられるといっても数十万円かかるのでもともと良い間取りを選ぶことも重要です。
家族構成が確定している方（今後家族が増える予定が無い）と単身者の方では間取り選びの注意点は変わってきます。
家族構成が確定している方は将来を見据えたシミュレーションを
例えば現在お子様が２人（男女）幼稚園に通っているとします。現在はお子様２人で１部屋或いは家族全員で１部屋を寝室に出来ると思います。１０年後はお子様が男女ですので別々のお部屋が欲しくなります。すると両親、長男、長女で３部屋寝室が必要になります。このシミュレーションで長く住める間取りは３LDKという事になります。今はお子様が小さいので３LDKですと部屋が余りますが、書斎やお子様の遊び部屋として利用できます。
間取り図を見ながら、現在〇マル、５年後〇マル、１０年後〇マルと順々にシミュレーションしてみると最適な間取りが見えてきます。
単身者の方は後の売却のしやすさ、貸しやすさを重視しましょう
家族構成が確定していない方は、例えば結婚や出産等で求める間取りが劇的に変わる事があります。そして購入した中古マンションを売却したり賃貸に出したりすることが想定されます。この場合奇抜な間取りよりも一般的な間取りの方が売りやすく貸しやすいです。この点に注意して物件を選ぶことが重要です。４０㎡の1ROOM等は好みが分かれますので、ずっと住まないのであればさけたほうがいいでしょう。
ここから本番「中古マンションを買うときの注意点」とは？
中古マンションは部屋の中がリノベーションされ新品同様になっているので、お部屋の中にいるとそのきれいさに舞い上がって冷静な判断が出来なくなってしまいます。しかし中古マンションは大きな買い物です。是非「中古マンションを買うときの注意点」をチェックして、間違いない中古マンションを購入しましょう。
注意点①
中古マンションの維持管理体制！
新築でも中古マンションでも建物全体の維持管理体制は、建物の寿命を延ばすだけでなく、居住の快適性も左右します。中古マンションを買ってから管理が悪いことで不安になったり不快なおもいをする事がありますので、事前チェックは必須の作業になります。
目で見て判断する維持管理体制のチェックポイント
内覧する時にお部屋の中だけでなく、マンションの雰囲気をしっかり見るようにしてください。管理体制は管理組合で話し合って決めていきますが、新規に入居した１住民が叫んでも、現在居住している方が話を聞いて変えてくれれう可能性はほぼゼロに近いので、買ってから改善する事は難しいでしょう。
見て分かる維持管理体制の悪い中古マンションのチェックポイントは以下です。
- 自転車が駐輪場以外のところにとめてある
- 廊下の電気が切れている箇所がある
- 共用部にゴミが落ちている
- マンションの外壁が汚い
- ゴミ置き場の整理整頓がなされていない
これらに当てはまる中古マンションは管理体制が良いとは言えません。住んでいくとストレスがたまりやすい項目が多いので、この様な中古マンションは避けた方がいいでしょう。
資料を見ないと分からない維持管理体制のポイント
更に重要なのは見るだけでは分からない事で維持管理体制に問題がある場合です。これは購入をサポートしてくれている不動産会社に資料を請求して確認するようにしてください。
確認する書面名は「重要事項調査報告書」です。
この重要事項調査報告書には「中古マンションを買うときの注意点」が満載です。
特に現在貯まっている修繕積立金の総額と修繕履歴、修繕計画を確認してください。修繕積立金があまり溜まっていなと修繕するにもお金が無く、緊急対応するにもお金が無い状態になり居住環境はどんどん悪くなってしまいます。そして適切に修繕がされ、将来も計画的に修繕されていくか、非常に重要なチェックポイントになります。
更に重要事項調査報告書にはペットが飼えるか？インターネット環境、駐車場の空き状況など事前に知っておくべき情報満載なので早い段階で不動産会社より所得しておいた方がいいでしょう。
注意点②
自然災害の可能性をチェック！
折角購入した中古マンションです。自然災害の可能性は念のためチェックしておきましょう。但し中古マンションは鉄筋コンクリートで作られた強固な建物です。そして災害は長期間に一度来るか来ないかですので、個人差はあると思いますが、中古マンション購入については立地や間取り、管理体制等の居住の快適性がメインのチェックポイントをして、自然災害もチェックするようにした方が良いと思います。こちらは以下のリンクからチェックすることが出来ます。
注意点③
間取り変更の可否もチェック
中古マンションは鉄筋コンクリートで作られています。よってコンクリート躯体の部分はリフォームでは変える事が出来ません。
将来間取り変更を考えて中古マンションを購入しようとしている方は注意が必要です。
特に細長い間取り（間口が狭く縦長）のお部屋は間取りの自由度が少ない為、将来お部屋を増やすにも廊下等のスペースが取れず、間取り変更できない場合が多くなります。
更に見た目には分からない建物全体の給水管、排水管などが通っているパイプスペースも変更出来ませんので事前にリフォームで変更できる部分は確認しておきましょう。
注意点④
建て替えの予定などは念のため確認！
中古マンションでは稀に建て替えを検討しているマンションがあります。建て替えを受任して立て直した後に同じマンションに住む場合も建築中の仮住まいが必要になりますし、売却する場合も別の住宅を探す必要があり、必ず「住み替え」が必要になります。このわずらわしさがストレスになる場合もありますので、事前に判断しておく方がいいでしょう。
注意点⑤
耐震性のを考える。
耐震性のについては、新耐震基準の建物と旧耐震基準の建物があり新耐震基準の建物の方が地震に強い構造になっています。
新耐震基準とは１９８１年６月以降に建築確認申請を提出した中古マンションの事で、設計の基準が地震に強くなった後に設計された建物になります。
注意点は建物が完成した日ではなく「建築確認を提出した日」が１９８１年６月以降です。間違いやすいので注意してください。
但し、現在築５０年のマンションも不動産売買は行われています。日本は地震が起こる事で倒壊した建物もありますが、これらマンションは、以下の耐えた実績があるとみる事も出来ます。
２００４年 新潟県中越地震 震度７
２０１１年 東北地方太平洋沖地震 震度7
２０１６年 熊本地震 震度7
又地盤によって建物の揺れ安さが変わってきます。
一概に耐震基準によって地震に弱いと言い切れない部分もあります。ここは誰にも分からないので、これら実績や設計基準、地盤の揺れ安さ等で自分自身が許容できるか否かを決めていく必要があります。
注意点の確認が済んだら、資金と相談して中古マンション購入を！
中古マンションを買うときの注意点を紹介しました。注意点にそって物件のチェックをクリアしたら、月々の返済額等資金計画と照らし合わせて中古マンションを購入しましょう。資金計画に無理が生じると支払いが苦しくなり中古マンション購入の満足度も下がってしまいます。この点も十分注意して物件を選んでください。
抵当権について記載した記事もありますので参考にしてください。
