中古マンションの選び方は新築マンションよりも選択肢や検討すべき事項が多くあります。中古マンションのチェックポイントを正しく理解すれば価格が安い分新築マンションよりも大きな満足の得られる中古マンション。新築マンションと中古マンションの両方について販売経験のある筆者が解説します。
中古マンションの選びは、まず「立地」と「間取り」から！
中古マンションを探す等いう事は誰も下記の2点を達成するために行動をしているはずです。
- 現在の住まいの不満、不便を解消したい。
- 住まいを購入する事で達成出来る事を得たい。
現在の住まいの不満や不便とは「夜の自動車の騒音がうるさい」、「実家との距離が遠く実家へなかなか行けない」、「子供が増えて部屋数が足りない」等です。これらを解消する為に、そして「今後30年住める間取りを得たい」、「賃料の支払いはもったいないから買う」、「新しい設備の備わった住宅に住みたい」等の希望を達成するために中古マンションを選ぶのです。
これら中古マンション選びの目的は「立地」と「間取り」の満足感を得る事が出来ればほぼ達成出来ます。
従って中古マンションの選び方で最も重要なのは「立地」と「間取り」になります。
立地条件については、最初はマガママに希望しましょう。
立地については最初はわがままに「駅近」、「コンビニ至近」、「スポーツジム至近」、「静か」等思いつくままに希望を家族と話し合ってください。最終的に次のステップの資金計画で立地条件については、優先順位をつけていく事になりますが、漏れが無いようにとにかく希望は多く出しておきましょう。
又、場所はどこでも良いという方もたまにおりますが、都内だけでも数千件の販売物件があります。自分のライフスタイル、地縁等を考えてエリアは必ず絞る様にしてください。数千件の中から中古マンションを検討して選ぶことは不可能です。エリアを絞れば候補の中古マンションは50戸位まで絞ることが出来ます。 
間取りはライフプランに想像力を働かせて考える！
間取りは家族構成が確定している方、これから子供を産む予定で家族構成が確定していない状況の方がいると思います。中古マンション購入は一生に一度という認識にたてば、「子供を作る予定なのに現状は夫婦二人だから１LDKで良い」という事になりません。ライフプランで子供を3人産む予定であれば現状夫婦二人でも最低3LDKは必要になります。子供2人でも同姓か異性かによっても対応可能間取りは変わってきます。モデルケースで見ていきましょう。男女の子供のいる4人家族の場合の必要間取りの推移です。
| 時期 | 家族構成 | 必要間取り |
| 購入時 | 夫婦のみ | 1LDK |
| 3年後 | 長男誕生 | 1LDK |
| 5年後 | 長女誕生 | 1LDK |
| 10年後 | 長男小学校入学 | 2LDK |
| 12年後 | 長女小学校入学 | 3LDK |
| 25年後 | 長男結婚 | 2LDK |
| 30年後 | 長女結婚 | 1LDK |
長男長女が成長して個室が必要な年齢なると3LDKが必要です。この3LDKが必要な時期が家族にとって最も長い期間になります。よって間取りは家族4人の予定であれば3LDKを選ばなければなりません。将来子供の独立で部屋は1LDKでもよくなりますが、孫を連れて泊まりに来る部屋や老後後の趣味の部屋として使える為長きにわたって3LDKは家族を幸せに出来ます。
この様に家族の5年後、10年後、30年後を想像力を働かせてイメージして長く家族に対応できる間取りを選ぶようにすると良いでしょう。
間取りについては部屋数が少ないと家族が住むのに最も不便になるので、立地条件の様に資金計画から優先順位をつける事項ではありません。
資金計画から立地条件に優先順位をつける！
立地と間取りが決まるとその条件に当てはまる中古マンションは50件位に絞られています。中には築浅1億円の物件もあれば、築古1500万円の物件もあるでしょう。この中から自分の資金計画で物件を選び、資金計画に合わなければ立地条件に優先順位をつけて、優先順位の低い希望条件をやめて物件を決めていけばよいのです。
資金計画の注意①そのまま住めるのか？手直しが必要かで資金計画が変わる。
中古マンションは新築マンションと違って、お部屋の状態が様々です。設備が経年劣化し壁紙が汚れている様な物件も多くあります。これは購入後自分で直す事になるのでその費用は資金計画に入れておかなければなりません。
そのまま住める状態ではない場合は、手直しする業者を探して、見積もりをとって希望の手直しにかかる費用を把握しなければなりません。これをしないと購入後不便を感じたまま住むことになるので注意が必要です。
不動産購入の経費の詳細記事はコチラ
資金計画の注意点②物件価格ではなく、月額の支払額に注目する。
資金計画は物件の価格で2500万！とか3000万！とか決めないようにしてください。ほとんどの方が住宅ローンを利用して中古マンションを購入すると思いますので、今後長きにわたってローンを返済する事になります。この支払いが滞れば家を出ていかなければなりません。よって月々の支払いが十分可能かを考える事が中古マンション選びのコツです。
月々の支払は住宅ローンだけではなく、管理費や修繕積立金、年払いで固定資産税等もあります。これら全てを足した金額が毎月支払えるのかを検証してください。支払いが厳しければ物件価格を、住宅ローン額を下げる事で支払い可能な物件見えてきます。この為に立地の条件を我慢しなければならないと思いますが、皆さん同じ作業をしています。全てを満足させる物件を資金計画内で購入したお客様を私はまだ知りません。
月々の支払総額は仲介会社が計算してくれるので自分の支払い能力と比較検討してください。
中古マンションの最終チェック項目
立地条件は少し我慢したけど優先順位の3番目位まで達成し、間取りもOK、資金計画に合う物件も見つかったからと言って、即購入に進んではいけません。中古マンションの選び方で最終チェックが残っています。それはしっかりとした中古マンションなのか、今後長く付き合っていけるマンションなのかを確認する作業です。
最終チェック項目は以下になります。
- 共用部はきれいなのか。
- 修繕は適時計画に沿って行われているのか。
- 長期修繕計画はしっかりしているのか。
- マンションに十分な修繕積立金が貯まっているか。
- 建て替え計画などは無いか。
- 管理体制はしっかりしているか？
管理体制は中古マンション購入後の快適性を大きく左右します。内覧の際に共用部が汚いマンションは管理体制が良くない事が多いですのでよく見る様にしてください。そして修繕の履歴や修繕積立金の額は仲介会社から得る事が出来る「重要事項調査報告書」で確認が出来ますのでこの書面は必ずチェックするようにしましょう。
中古マンションの選び方をステップ順に説明しました。このステップを踏んでいけば満足のいく中古マンション選びが出来ると思いますので是非参考にしてください。
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