不動産投資でもFXでも投資の事を学んでいくとレバレッジという言葉を耳にすると思います。
レバレッジとは「てこの原理」の事で、投資では少ない自己資金で大きな利益（損失も）を得る又は少ない資金で大きな資産を購入できるというニュアンスで語られます。
レバレッジの少ない自己資金を達成する為に、他人資本を入れて自己資金の投資金額を下げます。不動産投資の場合はほとんどが、この他人資本は金融機関からの融資になります。
ではレバレッジの効果についてみていきましょう。
自己資金１，０００万円の場合。レバレッジによる利益の変化を見てみましょう。
自己資金が１，０００万円ある場合で年間のリターンをシミュレイションしてみましょう。話を簡単にするため、他人資本投入以外の支出は考えないで比較します。
比較の為銀行に貯金した場合から始めます。
〇銀行に預金した場合
銀行の預金金利は三菱UFJ銀行で０．００１％です。（2020年5月）従って
元本保証というメリットは大きいですが、１，０００万円で年間のリターンが１００円しかないのです。
そこで皆さん元本保証ではない投資へ資金を使う事を選択します。
〇レバレッジをかけない場合（借り入れをしない）
１，０００万円で利回り５％の不動産を購入すると、
銀行にただ預けるだけよりも５０００倍リターンが得られます。
〇レバレッジを８０％かけた場合（借入８００万円）
２００万円を自己資金、８００万円（金利２％）を借入で１，０００万円、利回り５％の不動産（前記と同じ条件）を購入すると、金利が年間１６万円（８００万×２％）かかります。よって得られる収益は
これを自己資金２００万円で達成できるのです。
従って１０００万円の残り８００万円があるので、同様にして後４物件同じ物件が購入すると、合計５物件になりますので、
１，０００万円の自己資金の投資で１７０万円の収入が得られるので、利回りは１７０万円÷１，０００万円＝１７％になります。
これが不動産投資におけるレバレッジの効果です。
レバレッジで不動産投資の規模を大きくする事が出来ます。
少し重複しますがレバレッジによって投資規模が広がります。
前述でレバレッジをかけると１０００万円の物件が５物件購入できる例を話しました。
つまり資産規模は５０００万円になっているわけです。自己資金の場合は１物件ですので５倍の資産規模になります。
他人資本を入れてレバレッジをかけるとで投資規模を大きくしていくことができます。これも「てこの原理」です。
不動産投資でレバレッジをかける事のデメリットとは？
レバレッジをかけるという事は他人の資本を使って、投資効率を高める事です。従って他人のお金を使うので注意しなければならない点が出来ます。
- 他人資本に対するリターンを支払う（金利）
- 最終的には元本も返済しなければならない
- 売却したい時に自由に売却できない可能性がある
- 何をしても許される状況にはならない
①②について、不動産投資のレバレッジで利用する他人資本の多くが銀行借り入れであるため、金利と元本の弁済が必要です。これに対してレバレッジによるリターンや投資規模が大きくなるメリットの方が大きいので皆借り入れを行います。
③は売却したい時期によってはマーケットが下落していて、売却金額でローンの残債を返済できない場合、自己資金で弁済をしなければならず、売却できない場合があります。私は長期保有派ですので売却を考えませんこの考え方はマーケットの下落も関係ないので私は良しとしています。
④は他人資本に対するリターンを返す責任を負っているので、それに反する行為は出来ません。例えば自己資金のみで不動産投資をしている場合は、賃料６万円取れる物件を１万円で貸しても誰も文句も言いません。他人資本が入っている場合はリターンを返すのが厳しくなるような１万円と格安で貸すことが信頼を失うことになるのでできません。
挙げてみると得られるリターンに比して大きなデメリットは無いように感じています。
不動産投資ならレバレッジ１００％、自己資金を使わないことも可能
数ある投資の中で不動産等は現物の担保物件があるためローンが最も得やすい投資です。物件価格の１００％のローンも出る事があります。
メリットの多いレバレッジを有利に使い、ぜひ不動産投資を高い効率で行ってみてください。
