不動産投資のリスクを劇的にヘッジする家賃保証について！

賃貸住宅を借りる時に「連帯保証人」を求められた事がいると思います。主たる債務者の借主の賃料の支払いが滞った時に、代わりに賃料を支払うのが連帯保証人です。

以前は多くの場合、親や会社の上司などがなっていました。

最近はこの連帯保証人よりも家賃保証会社を利用するオーナーが増えています。

私もメリットが多いのでこちらのシステムを利用して不動産投資を行ってます。

ここでは保証会社による家賃保証について説明したいと思います。昨今トラブルの多いサブリース契約による家賃保証についてはサイト内の別の記事をご参照ください。

まずは、賃借人に関わる不動産投資のリスクを見てましょう。

不動産投資のリスクの内、賃借人に起因して起こるリスクは、

大きく分けて金銭の問題とお部屋の明け渡しの問題の２つに分けられます。

賃料などが入らなければ、管理費や固定資産税、更に銀行へのローンの弁済の原資を受領出来ない事になり、不動産投資の大きなリスクになります。

又明け渡しのトラブルは解決に費用と労力を要しますが、費用に関してサポートがないと、これも収支に影響しリスクになります。

したがって不動産投資を行うときは「連帯保証人」や「家賃保証会社」に保証を依頼するのです。

家賃保証会社で賃料などの不安からは解消されます。

賃料の未払いについてはうっかり忘れてしまう人もいます。家賃保証会社によっては賃料の集金の代行も行ってくれるので毎月の入金確認さえいらない保証商品もあります。

金銭に関しては家賃保証会社による家賃保証は会社が行ってくれるため非常に安心でき、我々は家賃に関しては何もする必要がありません。

連帯保証人をつけて対応した場合は、入金の確認、督促の連絡、その後の入金確認と煩雑な作業がありますので、保証会社をつける事は大きなメリットになります。

更新料や退去時の清算金も賃借人が支払ってくれない場合も、家賃保証会社が支払ってくれます。

退去に関わるトラブルの費用のサポートが受けられます

退去時のトラブルでは、退去時清算金の未払いは、お部屋を次の賃借人に貸せる状態ですので、家賃保証会社がついていれば問題ありません。

大きな問題となるのは残置物などを残されてしまって、次の賃借人に貸せない状態なってしまった時です。

私が体験した事例をご紹介します。賃貸借解約後賃借人の人と連絡が取れない状況になり、お部屋の状況を確認しに行った時の部屋の中がこれです。

私の場合は賃借人の親御さんと連絡が取れて、その親御さんが賃借人と連絡をとって親御さんの費用負担でしょぶうしてもらえたので良かったですが、その様にうまくいかない場合がほとんどです。

賃借人が残した残置物の所有権は賃借人にありますので、たとえお部屋の所有者といえども勝手に処分する事は出来ません。

従って残置物に関して、「賃借人に撤去をお願い」したり「賃借人に所有権を放棄してもらってこちらで処分する」等踏まなければならないステップがあります。

賃借んと連絡が取れていればいいですが、失踪や夜逃げをされたら撤去も所有権の放棄も賃借人にしてもらう事すらできず困ってしまいます。

ここまでなると弁護士に解決してもらう場面も出てくるでしょう。

こんな手間だけでも大変ですが、保証会社と契約していれば費用の面でサポートが受けれますので、弁護士にも相談しやすくなります。

やはり家賃保証会社のメリットは大きいと言えます。

私が契約した家賃保証の内容をご紹介します。

契約書をとなりおいて保障内容を記載すると、

２０２０年の民法改正で、連帯保証の極度額を定めなければならいとされ、私の契約書では極度額は賃料の２４か月分が記載されています。

賃貸借契約が２年更新ですのでこの２４か月位が妥当と考えられているようです。

家賃保証会社との契約する保証料はいくら？

私の契約書を見ると家賃保証契約は前項の補償内容で、

これが２年間の賃貸借契約でかかる保証料になります。

これを賃借人に負担してもらうことになります。

唯一のデメリットといえばこの保証料の負担をしたくないという理由で部屋を借りないという事が起きた場合です。

しかしながら我々オーナーの立場から考えればメリットは大きいので是非家賃保証会社とは契約をしたいものです。

賃貸募集時の条件に「家賃保証会社利用」として募集しましょう

家賃保証会社を利用する時、家賃保証会社がその賃借人を保証するか否かの審査があります。

変な賃借人にはお部屋を借りてほしくないのでこの審査も魅力の一つです。

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