不動産投資で「新築物件」と「中古物件」どちらがいいのでしょうか？
それぞれのメリットデメリットがありますが、不動産投資における狙いによって新築・中古適した物件が異なります。
新築物件のメリット！ローン、節税効果、空室リスク低い・・・
マンションで考えますと新築物件は文字通り築０年なので、会計上の償却資産の耐用年数（法定耐用年数と呼ばれています）で考えても４７年まるまる残っています。
〇不動産投資ローンのメリット
不動産投資ローンについては、以前は法定耐用年数を超えて貸し出す銀行もありましたが、スルガ銀行などの不祥事があり現在は法定耐用年数までの期間が最長借入期間としている銀行が多いようです。
法定耐用年数が４７年ありますので、ローンの審査も通りやすく長期のローンを組むことが可能です。長期にローンが組めるので、月々の支払いも楽になります。
〇節税効果のメリット
新築物件は建物の価値がまるまる残っているので、毎年減価償却が給料などの所得から所得税などの課税所得を低く抑えることが出来ます。新築物件場合は利回りも低いので収支もおそらくマイナスになるでしょうから、そのマイナス分も課税取得から差し引くことが出来ます。
新築ですので減価償却期間も長いので長く節税メリットが受けられます。
そして節税できた給料取得分の所得税ををプラスの収入に仮に見立てて利回りを計算している人もいます。
〇空室リスクや設備メンテナンス費用が低い
新築ですから中古物件より見た目がきれいです。そして設備も全て新品です。よって、空室リスク低くなりますし、設備のメンテナンス費用は当初はほとんどかかりません。
新品なので物件を一度も見ずに購入する事も可能なので購入に関する手間がかからない点もメリットです。
しかしながら収支のマイナスで節税しようとするくらいですから、利回りは中古に比べれば格段に悪いです。この点が最大の問題点です。
但し新しい見た目のよい新築マンションが好みの投資家の方もたくさんいます。
中古物件のメリット！利回り、価格、選択肢が豊富。つまり目利きが重要！
今まで記載した様なローン、節税効果のメリッについて、中古物件は新築物件程は受けられません。但しローンはつきますし、節税効果もあります。
中古物件で不動産投資する最大のメリットは利回りと価格です。
ワンルームマンションで見ていきましょう。
中古物件にしかない！超コンパクトワンルームで少額投資が可能！
中古のワンルームは新築物件と異なり豪華なパンフレットも作りませんし、ホームページなどを作って宣伝もしないので、新築プレミアム分が価格が乗っていないので、その時点でまず安いです。
それに加えて規制も後押しをして中古物件の価格が抑えられています。
その大きな要素は広さ（専有面積）です。
表の様に新築と中古の価格はかなり違います。
| 新築ワンルーム | 中古ワンルーム |
| 価格 2,500万円～5,000万円 | 価格 700万～2000万円 |
これは10年ほど前から東京ではワンルーム条例と呼ばれる規制が強まっているいる事が原因です。主な内容は下記になります。
- 専有面積の下限（25㎡としているところが多い）
- 駐車場・駐輪場の附置
- ファミリー向け住戸の一定割合の設置等
この中で専有面積が「25㎡以上」という点が価格に大きな影響を与えます。中古のワンルームですと14㎡とか16㎡等の小さい部屋が多くありますが、現在この様なコンパクトで手軽なワンルームはつくれません。
少額で不動産投資を始めたい方にとっては超コンパクトで価格が安い中古のワンルームがある中古物件市場はとても魅力的です。
利回りも新築に比べ、かなり高利回り物件多い！
中古物件は新築物件よりも安いです。その理由で真っ先に思いつくのは古く劣化しているという事です。
マンションのビッグデータによればマンションは築年数が15年位までに価格は新築時の５０％位になり、その後は緩やかに減価していくとされています。減価するのは建物の価値なので、最後は土地の価値になっていきます。
中古物件は先ほど記載した通り、ピカピカではありません。従って空室のリスクは新築に比べて一般的に高いですし、設備の劣化のリスクも高いです。
これら要素「専有面積が小さい」「古い」「空室リスク」「設備リスク」から中古物件の価格は安いのです。
逆に賃料は中古と新築でそれほど大きな差はないので中古物件は利回りも高くなります。
中古物件はメリットが多い！目利きさえ出来れば優良物件を購入できます。
価格面、利回り面でメリットが大きい中古物件ですが、リスクもあります。
このリスクを低くする物件を判断する目があれば、優良物件を仕入れることが出来ます。いわゆる目利きです。
何件か仕入れをして運用していれば分かってきますが、専門家の意見を聞いてみるのもいいと思います。
そして中古物件は新築と違い現地も見て判断しなければなりません。
そこで以下のチェックポイントを確認すれば空率のリスクは減らせます。
- エントランスの清掃状況
- 自転車等の整理政党状況
- 陽当たり
- 駅までのアクセス
- 駅からの利便施設の有無
設備のリスクは共用部、お部屋の中についても詳細に見れるわけではないので、空室リスク程は減らせませんが、下記はチェックしてください。
- 重要事項調査報告書で修繕履歴
- 賃借人の年齢や性別
- 賃借人の職業
- 継続居住年数
これら要素から設備の状況は推測するしかありません。
例えば修繕がしっかりされた建物で、賃借人が女性のOL、1年居住ですと設備の状態は良いと予想されます。
専門家の意見を聞き、調査すべき点を調査し、現地を確認して優良な中古物件に巡り合えるのです。
少額の不動産投資を始めるなら中古ワンルーム！
少額で不動産投資を始めたい方は是非中古のワンルーム、専有面積は15㎡程度がベストです。
空室リスクについて詳しく書いた記事もあるので参照してみて下さい。
https://fudousan.click/category/unyoukanri/kuushitutaisaku/
中古物件でもローンはつきますし、減価償却も出来ます。
中古ならではのリスクを調査によって減らして、不動産投資を成功させてください。
