不動産投資の初心者と考えている方は自分の投資リテラシーはどの程度でしょうか？株式投資、先物投資、FX投資、仮想通貨等の投資を既に始めている方にとっては不動産投資は簡単すぎて（頭を使わな過ぎて）つまらないかもしれません。
不動産投資は初心者でもそれ程難しい知識が無くても普通に取り組むことが出来ます。
判断する項目も限られていますので投資の種類としては初心者に非常にお勧めできる投資言えます。
判断項目が明確だから投資の初心者におススメの不動産投資！
株式に投資をする場合、その企業の経営者の能力、業界の業績とその業界における会社のポジション、世の中の動向、為替による株価の変化の予測等とても初心者では分析できないような項目を検討しなければ自信をもって投資は出来ません。
中には株式投資を行っている事にかっこよさを感じてマネゴトの様な投資をしている人もいますが、国内外の金融機関の猛者がその情報力と慧眼で参入してくるマーケットでこのエリートに勝ち続ける事は理論的に難しいのです。
不動産投資のマーケットにはこの様なエリート猛者が企業の情報力を駆使し、多岐に渡る分析をもって勝負する様な厳しい競争はありません。
不動産投資は単純で判断する項目も明確なので、複雑で膨大な情報を分析する能力は不動産投資には必要ありません。
よって不動産投資はエリート猛者と勝負してもあまり大きな差が出ない投資になります。つまり株式投資が微分積分レベルとすれば不動産投資は四則演算レベル位の差があり、四則演算では超天才と小学生で点数に差が出ないのと同じ感覚です。
不動産投資で判断する項目は３点！これを納得いくまで検討すれば初心者でも成功できる。
不動産投資で判断する項目は主に以下になります。大きくは下記点に注意をすれば不動産投資で失敗するリスクは初心者でもかなり低くなります。
- キャッシュフロー
- 賃貸需要及び賃料相場
- 建物の耐久性
❶キャッシュフローを検証すれば初心者でも投資効率は全てわかる
不動産投資の初心者の方は「利回り」という言葉をとても気にしますが、着目すべきは「キャッシュフロー」です。
この「キャッシュフロー」には利回りの要素も全ての投資効率の指標を包含しています。
マンションで不動産投資を行った場合のキャッシュフローの計算方法は賃料収入から以下の項目を差し引いた残りになります。
- 管理費（毎月）
- 修繕積立金（毎月）
- 固定資産税及び都市計画税（年払い）
- ローンの弁済（毎月）
賃料収入－全ての支出＝キャッシュフロー（手残り現金）
キャッシュフローが全ての不動産投資指標を網羅しているという意味は、利回りが良ければこのキャッシュフローが高くなりますし、借入金利が安ければこのキャッシュフローが高くなります、そして管理費等が高ければキャッシュフローは低くなります。
そしてこのキャッシュフローが毎月のこる手残り現金を表しています。上記定期支出に加えて賃借人の入れ替え時には「現状回復費」や「賃貸募集費」がかかります。これも不動産投資の支出ですから、毎月の収入から少しづつ貯めていかなければなりません。
毎月のキャッシュフローを計算しておけば賃貸人の入れ替え費用についても想定出来ますので突発的な出費にも対応が出来るのです。
但し、このキャッシュフローがプラスになるほど利回りが良い物件はなかなかありません。「マイナスをいくらまでにするか」という観点をもって検討する事が重要です。
以下のシートで簡単にキャッシュフローが計算できますのでご利用ください。
簡単入力で全て自動で計算！不動産投資計算エクセルシートの使い方
❷賃貸需要と賃料相場のチェック。法外に高く賃借されている場合には注意！
賃借人が居住中の不動産は賃料の相場をチェックしてください。悪質な場合はフリーレントなどをつけて家賃を法外に設定して利回りを良く見せている場合はあります。極端な例は以下になります。
Bパターン・賃料１０万 フリーレント１年 ２年契約 ２年総賃料１２０万
もともとの不動産投資家（売主）にとって２年間で受け取る賃料は変わりませんが、Bパターンの方が買主にとっては、賃料１０万円の物件に見える為利回りが圧倒的に良く見えます。
この様な利回りや賃料の操作にだまされない様賃料相場をチェックしてください。
賃貸検索サイトで賃料を専有面積で除して得られる「賃料単価」を比較すれば賃料の妥当性が分かります。
又、賃貸需要は自分が住むならどうか？駅からの距離はどうかなど自分なりの理論で検討します。不動産投資は初心者でも「住む場所はどんなところが良いか」については初心者の人はいません。
賃貸需要は永続的に不動産投資をするのに重要な要素なのでじっくり考えて根拠づけしてください。
マンション投資！成功のコツ！借主の特徴を知れば空室リスクが減る
❸建物の耐久性は築年数と管理状態をチェック！
永く不動産投資を行うには投資対象である不動産そのものの耐久性は重要です。おススメは鉄筋コンクリートの建物が最も強固で長持ちしますので、マンションがおススメです。
そして管理の状況、修繕計画、修繕積立金の積立額等によって建物の寿命が大きく変わってくるので、これらは必ずチェックしてください。
不動産投資の物件保有中も手間いらずで初心者でも出来る！
不動産年を始めて不動産を保有する段階になっても不動産投資なら初心者でも十分運用することが出来ます。為替や経済指標を分析する必要はありません。
１度賃借人が入居すれば２年程度は一定の収入が入ってくるだけ
賃借人が一度入居すれば通常は２年契約なのでその期間はただ賃料を受け取るだけです。その他の金融商品の様にマーケット価格の変動に一喜一憂したり、配当が変わるわけではありません。
この点が初心者には非常にうれしい不動産投資のメリットと言えます。
とりわけ投資自体の初心者の方には不動産投資が最もおススメです。
３つのチェックポイントを十分に検討して初心者の方こそ不動産投資を始めて下さい。
