不動産の査定サイトをご利用する方に査定を受ける側からアドバイスがあります。査定サイトに不動産査定を依頼する時は画面に向かって情報を入力するので「人」に相談している感覚は薄いと思います。しかし査定サイトからの依頼を受けて価格を検証するのは私の様な人、もっと言えば営業マンなのです。
人に相談している感覚をもてば賢い査定サイトの利用方法が見えてきます。
査定する我々に見えている査定サイトの画面とは？
皆さんが査定サイトに査定依頼をすると、我々業者の画面に査定依頼が掲載されるようになります。画面はそのまま載せられませんがまずは、査定依頼の一覧の画面があります。それは以下の様な項目が表示されています。
| 問い合わせ番号 | １０ | 11 |
| 物件種別 | マンション | マンション |
| 所在地 | 東京都世田谷区 | 東京都目黒区 |
| 間取り・面積 | 3LDK・５５㎡ | 2LDK・５０㎡ |
| 売却理由、時期 | 住み替え・３か月以内 | 買い替え・即 |
| 査定依頼会社数 | 7社 | ３社 |
| 受信時間 | 〇月〇日 13：00 | 〇月〇日 13：12 |
査定サイトにはものすごい数の査定依頼が来るため、全ての査定に100％の力で対応する事は出来ません。よってこの一覧表から力を入れて査定する物件を選別します。
不動産仲介会社の場合、販売物件を多く獲得する事によって収益を上げているので一応全ての査定依頼に対応はするものの、その力の入れようが変わってきます。
査定する側はどの項目を最も注目しているのか？
不動産仲介会社は「査定する事」や「販売活動をする事」では収益は上がりません。不動産の売買を成立させてはじめて不動産仲介料という収益を得る事が出来ます。もちろん一応全て査定しますが、査定する人間が最も重視しているのは査定した後に不動産売買が成立しそうな物件か否かです。
そこで査定する人間が最も重要視しているのが「査定会社依頼数」です。
査定会社依頼数は不動産を査定する側からすると競合が少ないという意味で少ない方がいいのですが、不動産の査定依頼する会社をしぼる事は査定を依頼している側にもメリットは多いのです。
査定依頼する会社が多すぎると起きるデメリットとは？
査定サイトで多すぎる不動産会社に依頼をすると、営業電話の数が半端なくひっきりなしに電話がかかってくるようになります。そして「お会いしてお客様の不動産の売却について話を聞かせて下さい。」と何社からも言われる事になります。仲介できる物件の獲得は不動産仲介会社の生命線ですから当然とも言えますが不動産の査定依頼者からすれば対応が面倒というデメリットがまずあります。
そして査定依頼会社数が多い依頼者は１社１社との関係は浅くなりますから、その対応は、トップ営業マンではなく新人等が対応する事が多くなります。
若手社員の教育的意味もあり「仲介させてもらえるように会って頑張ってこいっ」的なイメージです。
こうなると不動産に深い知識を有した営業マンの十分に練られた提案を依頼者が受ける事が出来なくなります。これが最大のデメリットです。
査定する人は「査定依頼する会社」が多い査定依頼をこう見ている！
査定する側は査定依頼する会社が多い査定依頼者についてどう感じているでしょうか？
まず「とにかく高く、史上空前の価格で売却したいんだな」、或いは「ネットの記事などで「多くの会社から査定金額を聞きましょう」という情報を得ている為、ネットから情報を多くとる方だろう」と感じます。
よって売却希望金額が相場より高く考えている方が多いです。
更に、査定会社の中には仲介物件獲得を最優先に、相場よりかなり高値い査定額を提示して媒介契約を獲得を目指す場合があり、その高い数字が頭にすりこまれてしまった依頼者も多いです。
いずれにしても営業マンからすると価格の相場観を「夢の高値」から「売れる範囲内の高値」に修正する作業が必要になります。この作業はかなりの時間と労力を要します。この点からも依頼する会社が多いと敬遠されがちになります。
私が見ている査定サイトの管理画面をみると２０件の査定依頼が一覧で表示されています。その査定依頼会社数を見ると、１０社が４件、９社が５件ありますがこの方たちより、４件ある３社の方達の方が良い提案を受けているのだろうと想像します。
販売の戦略を練る事が高値売却の唯一の道ですので、査定依頼する会社を絞って優秀な営業マンと密に打ち合わせできる環境を売主自ら作り出した方が良い。
査定サイトの詳細情報は出来る限り詳しく記載した方が良い
査定サイト管理画面の一覧表の見せ方のコツをお話ししました。ポイントは査定依頼する会社数を絞る事です。これによって仲介会社を本気にさせ、優秀な営業マンと話せるチャンスが多くなります。
ここまで来たら良い提案、良い販売戦略を立ててもらう為、詳しい情報を査定サイトに記載しましょう。
事前に多くの情報を与える事で査定の際の提案の質も大きく変わってきます。
売却理由が「離婚」の場合は？
私が見ている査定サイトの管理画面である２件売却理由が「離婚」と記載がある査定依頼があります。離婚によって不動産を売却する事になった場合はローンの残債額と所有名義が夫婦共有なのかが販売戦略を立てる上で非常に重要になります。
この点詳細情報に記載があるとより良い提案が可能になります。
売却理由が買い替えの場合は？
査定サイトの管理画面である8件売却理由が「買い替え」と記載がある査定依頼があります。買い替えの場合は買う不動産を探し、自宅を売るという１大プロジェクトになります。
買い替えの提案を考える時我々が知りたいのは「買い替えの理由」と「買い替え物件が決まっているか」「ローンの残債」です。
この３点が分かると買い替えによって解消したい現在のお住いの不便な点が分かりますので、買い替え物件の紹介とともに不動産売却査定が出来るので、ローンの残債と合わせて買い替えプロジェクトの全てを提案する事が出来るようになります。
売却希望金額については？
先程も記載した通り相場から乖離した高値を希望すると営業マンから敬遠されがちでメリットがありません。不動産を高値で売却したいことは不動産業界の全ての人が分かっていますので、明確な理由がある場合を除いて記載しない方がいいでしょう。明確な理由は借金があり物件を売却して返済したい等です。
物件の特徴については？
眺望等の情報は是非記載してください。査定していると４階の物件等は前の建物とかぶっているかいないか微妙なものもあります。そこに「バルコニーからの眺望は前の建物を高さ的に超えているので良好です」と記載があると助かります。そしてそれは査定にプラスに働きます。
不動産査定サイトを賢く利用しましょう。
冒頭に記載した様に査定サイトはパソコン相手に情報を入力しますが、その情報を受け取るのは人です。よって感情もあり、査定するだけでは収益につながりませんので、収益につながりやすい査定依頼に力を入れたくなります。この人間の行動を想定して査定サイト利用するのがコツです。
査定依頼する会社を厳選して（むやみに多くチェックを入れず）なるべく多くの情報を査定者に提示して、より良い提案をゲットできるように、査定依頼者のほうでコントロールして、うまい査定依頼をしましょう。
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