不動産の売却について一括査定などの見積もりを取得する前に、まずは自分で不動産の売却価格を調べましょう。
買ったばかりの築年数の新しい物件は、補修や手直し、リフォームの必要はないので単純に物件を売るだけになります。この場合は不動産仲介会社の一括査定サイト利用して価格を見積もりしてください。
反対に築年数がある程度たっている物件はこれほど単純な話ではないので十分対策を練ることが必要です。そこで自分である程度自分の不動産価格を知っておく必要があります。築古の不動産売却の場面では下記の3つの選択肢があります。この3つの選択肢のうちどちらが得なのか比較見積もりが作成でできるエクセルシートをご用意しました。
○自らリフォームして高値売却を目指す「リノベからの仲介」
○そのままの状態で補修もせずに売却する「仲介」
現状マンションバージョンのみのリリースとさせてく下さい。ダウンロードは下記からお願いします。
不動産売却の見積もりを自分で作る準備
不動産買取価格シミュレーションのエクセルシートへの入力項目は以下のたったの６つです。
- ご自分の不動産の築年
- ご自分の不動産の専有面積
- 比較物件の築年
- 比較物件の専有面積
- 比較物件の販売価格
- 比較物件の状態
ご自分の不動産については「①築年・・何年に建てられたマンションなのか？」と「②専有面積・・お部屋の広さ」だけを調べて入力してください。
次に相場価格として近隣で築年数の近い物件をヤフー不動産やチラシ等から見つけて、その物件の「③築年」「④専有面積」「⑤販売価格」をチラシなどから転記してください。そして「⑥比較物件の状況」については、その物件がリフォームしてあるか否かを入力してください。
その他自分で相場を調べる方法を詳しく記載した記事はコチラ
中古マンションの価格を自分で把握する4つのポイント！
チラシなどから参考にする不動産は近隣の物件少なくとも最寄り駅が同じ物件を選んでください。そして築年数も概ね同じくらいの物件でないと相場価格が違うので比較できません。又、最寄駅からの距離も価格相場に大きく影響しますのでこちらもなるべく近い不動産を選んでください。駅から１分の不動産と駅から２０分の不動産では価格が全然変わってしまいます。
比較する不動産の状態つまり商品として十分な体をしているかは不動産価格の見積もりに最も影響します。築年数が古い物件は商品として100％の実力は発揮するにはリフォームが必要です。比較する不動産が築古の場合、リフォームして１００％の状態なのか、現況のまま６０％位の実力で販売に出されているかをチラシなどから読み取ってください。
見積もりの初期設定条件について
不動産買取価格シミュレーションのエクセルシートは簡単に買取価格を算出する為、いくつかの点を初期設定しています。
- 築年数が２０年を超えたマンションはリフォームが必要と判断
- 管理費、積立金は坪当たり７００円に設定
- 不動産業者が売主の場合と個人が売主の場合は価格差がある
商品化後の販売価格は不動産業者売主の方が高くなる
不動産業者が売主の場合、商品化のプロが間取りから十分に検証しているので出来上がった商品のグレードが個人のリフォーム物件より高くなります。加えて売却後のアフターサービスや不具合の対応も迅速かつ丁寧な事から通常不動産業者が売主となる物件は個人が売主の物件よりも少し高く販売出来ます。この点も見積もりに含んでおります。
自らリフォームして高値売却を狙う手法と買取の比較が出来る
不動産会社に売却する買取は相場より安くなるという都市伝説がありますが、これによって自らリフォームを行い、商品価値を100％にして販売する方法を考える方がおります。この場合の売却した時の手残りがいくらで、不動産会社の買取を利用した時の手残りがいくらなのか見積もりが出来ます。
自らリフォームして売却するという事はどういうことなのか？
自らリフォームして売却するには以下の様なデメリットがあります。
- リフォーム代数百万円を先に支出しなければならない。
- 信頼のおけるリフォーム会社を見つけるのは大変
- プラン等を販売経験のない工事会社と考えなければならない。
- 瑕疵担保責任、アフターサービスも自分個人で行わなければならない。
- 全ての商品化経費が先払いで、実際いくらで売却出来るか分からない
特にプランについては工事に詳しい人と打ち合わせをしても、数多の不動産を実際に売却してきた販売経験のある不動産に詳しい人の意見が入らないと、結果売れない間取りになってしまいます。
更に売主としての責任も負わなければならないので、自らリフォームして売却するなら、不動産業者の買取よりも数百万多い手取りで売却出来なければリスクに見合わない事になります。
先行投資する資金もない。築古マンションをそのまま売却したらどうなる？
築古マンションをそのまま売却するのはおススメ出来ません。壁紙や床、お風呂などの設備が劣化し、何も手を加えずに住めない不動産を販売する事は、故障した車を販売する事や、壊れたゲーム機を販売する事と同じです。
従って実際買ってくれる人がいるかもわからず、ただ販売期間が長期化するだけになります。そして売れ残り物件であることが近所の方にも知れて価格がどんどん安くなってしまいます。この選択が最も損をするので、自分の物件の状況を注意深く見て、そのまま住める状態なのかを判断してください。
コチラの記事で詳しく記載しております。
先ずは買主目線で考える。不動産の最適な売却方法とは？
築古でリフォームを要する物件は買取も選択肢に入れましょう。
まとめ 不動産売却の見積もり
実際にエクセルシートで見積もりを作成してみると、概ねの不動産の売却価格が分かります。これは御部屋位置や階層、陽当たり等の条件が不明確な点も多いのですが、ご自分のマンションの大まかな相場を見積もるのにご利用いただければと思います。
