不動産投資のデメリットについては2つの場面設定から考えると良いでしょう。1つは「売却」の場面、もう一つは「保有」の場面です。
不動産投資は少ない自己資金であってもローンを借り入れる事で始める事が出来、手間がかからないといったメリットが多い投資です。又、検証事項も単純な項目のみなので金融のリテラシーがそれ程なくても出来てしまいます。
このようにメリット大きい不動産投資ですが、デメリットについてもきっちり理解しておく事はリスクヘッジに大きく寄与します。
不動産投資における投資物件売却時のデメリット
本サイトで何度も記載しておりますが、「不動産投資はじっくり長期で保有すると最初に決めて取り組む事が成功の鍵、売却の事を考えなければ不動産価格の上下に一喜一憂する事はありません。」というのが基本ですが、保有している投資物件を売却しなければならない場面もあるでしょう。その場合のデメリットをご紹介します。
不動産投資物件に即換金可能なマーケットのないデメリット
株式やFXであれば取引するマーケットがあり売却出来る価格は数字で明示されています。投資家はその金額で売るか否かの判断だけすれば簡単に投資対象を売却する事が出来ます。
一方不動産投資は取引するマーケットシステムがありません。よって売却価格を検討し買主を検索し、売買契約をし、買主に資金調達を待ってようやく売却の完了となります。
通常であれば買主の検索に3ヶ月、買主の購入資金調達に1ヶ月程度と考えますと概ね売却を決めてから4ヶ月程度でようやく現金化という流れになります。
この換金期間の長さが不動産投資のデメリットと言えます。
価格調整で買主検索のスピードを上げると損をするデメリット。
通常で4カ月程度かかる不動産投資物件の換金スピードを上げるにはどうしたらよいでしょうか？その唯一の解は価格を下げる事です。
不動産投資家が「安い」と感じて飛びつく様な価格設定にする事です。安い物件は公開初日で何件も申し込みが入る物件もあります。
しかしながら不動産投資が飛びつくような価格という事は、大事な自分の不動産投資物件をたたき売るというイメージですので、実際に売却できる金額からは相当安く売る事になるので損をする事になります。これは大きなデメリットです。
スピードを重視すれば損をし、価格を重視すれば換金のスピードが落ちるというジレンマの中でいずれを優先するかの判断になります。
借入の残債が価格調整の幅を制限するデメリット
不動産投資物件をたたき売りする事で換金スピードを速める事が出来ますが、その価格設定の幅に制限をかける問題があります。
それは借入の残債です。借入の残債は不動産投資物件を売却する時に全て弁済しなければなりませんが、その原資は売却代金です。
急いで不動産投資物件を売却したい場面では資金ニーズがひっ迫している事が多いでしょう。よって借入の残債を売却価格が下回った場合、自己資金から補てんして銀行に弁済する選択肢をとれない事が想定されます。
よって、換金スピードを上げるために価格を下げるにしても借入の残債を下回って価格設定する事は困難です。よって売却できる最低金額は借入の残債までの金額と制限を受けます。
そしてその残債から制限を受けた価格設定はそれ程安く設定できない事が多いのです。
つまり、不動産投資の最大のメリットである投資資金を借り入れる事が売却の場面では大きな足かせになる事もあります。
換金に手間がかかるため、経費もかかるデメリット
株式などワンクリックで売却出来る投資対象と異なり、不動産投資は買主を検索する為に広告をうったり、契約書を作成したり、手続きを説明したりする手間がかかります。
これをタダでやってくれる人はおらず、生業として行っている会社に頼むことになります。そこで経費が発生するデメリットがあります。一番大きな経費としては仲介手数料で売買金額の約3％かかる事になります。
不動産投資のデメリット回避の特効薬は売却を考えない事！
不動産投資の物件売却のデメリットとしてはこの換金スピードと経費が高い事の他は考えられませんが、これは長期で借入をしてほっておくというスタイルで売却を考えなければ全て回避する事が可能です。
売却を考えないというリスクヘッジが一番おススメです。
保有時のデメリットは空室リスクと原状回復リスク
保有時はほとんど手間のかからないという大きなメリットのある不動産投資ですが、逆に空室になると唯一の収益である賃料が入ってこないデメリットがあります。こうなると収入の無い状態で管理費の支払いやローンの返済をしなければならずキャッシュフローが厳しくなっていきます。
長期間空室になるとキャッシュフローを圧迫するデメリット
唯一の収益出る賃料が空室なると入ってきません。そしてこれが長期化すると管理費やローンの支払いによってキャッシュフローを圧迫していきます。つまり自己資金で補てんをしていかなければなりません。
この解決法は空室期間を短くすることですが、空室を埋めるにはコツがあるのでこの点はあまり心配しなくても大丈夫でしょう。
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そして購入前に賃貸ニーズについても十分に検証してください。
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お部屋を汚く使われてしまった時の原状回復費用のデメリット
賃貸では通常2年以上の居住した後賃借人が退去します。賃借人の使用方法が汚いと原状回復費の負担が大きくなります。更にお部屋でお亡くなりになるなどの想定外の事が起きますと更にお金がかかります。
これを防ぐには入居者を女性に限定する等希望的な対策しか出来ないので、絶対的なリスクヘッジの方法はありません。入居時に賃借人をよく判断して信頼のおけそうな人を入居させて少しでもリスクを減らすようにしましょう。
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不動産投資のデメリットはさけらるし、ダメージの大きいものはない！
不動産投資のデメリットは長期保有するスタンスであればさけらる「売却時のデメリット」と対処方法を知っていれば軽減できる「保有時のデメリット」しかありません。
反対に得られるメリットは大きいので是非不動産投資にチャレンジしてみて下さい。
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