不動産投資をする時に借入をすべきでしょうか？借入つまり借金についてのイメージは皆さんネガティブなものだと思います。
確かに返せる見込みのない借金、遊ぶための借金は借入に対するリターンと返済計画について論理的な答えのないままに行うものですから、一時的なしのぎは出来るかもしれませんが、充実感は得られないでしょう。
しかしながらしっかり検証して論理的に可能と考えた借入は想定のリターンが得られ返済計画に基づいて返済が進めば充実感も得られるポジティブなものです。
借入に対するネガティブなイメージを変えて是非不動産投資にチャレンジしてみてください。
不動産投資の借入にはメリットもあればデメリットもあります。
それを事前に知ってからチャレンジすれば充実感も納得感も大きくなります。
不動産投資！借入のメリットは投資効率UPと参入へのハードルを下げる事！
不動産投資のメリットを見ていきましょう。
不動産投資の場合「物件」という担保物件があります。従って借入をもともとしやすい投資カテゴリーといえます。折角ですからこの特徴を検討せずに諦めたりしないようにして欲しいです。
借入をすると資金効率が劇的に上がります。
物件の利回りとは別に投下資金の利回りを考えましょう。１０００万円の資金がある人の資金の使い道で見てみましょう。
銀行に預けた場合
１０００万円の自己資金があるとして銀行に預けると年間で１００円の利息を受け取ることができます。これは利回り０．００１％です。では、
手元に1000万円残る（休眠資産として）
１，０００万円の投資マンションがあり年間の賃料が６０万円とします。
１０００万円の全額自己資金で借入をしない場合の資金の利回りは６０万円÷１０００万円で６％です。
手元資金はゼロ円になる
この段階でも銀行に預けるよりも６，０００倍も利回りがいい事になります。
銀行に預けるよりも６万倍のリターンが得られ、手元に資金が残るメリットは大きいです。
借入をして少額資金でできる事が不動産投資参入のハードルを下げます。
物件全額ではない９００万円の借入でも自己資金は１００万円でいいのです。うまくいけば１０００万円全額の借入も可能です。
投資する資金が少なくなればそれだけ参入へのハードルも下がります。
この様に借入は投資効率を劇的に向上させ、参入のハードルを下げてくれます。
借入の際、団体信用生命保険に入れば、万一の時、借金がゼロになります。
不動産投資の借入の種類にもよりますが、借入の時に団体信用生命に加入するローン商品が多くあります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンにもついていますが、借入人が万が一亡くなる等の事態になった時に、保険会社が金融機関に弁済をしてくれ、借金がゼロになる商品です。
これによって家族に借金を残さず、投資不動産を無借金で残せるというメリットがります。
万が一自分が亡くなるという事は想定したくありませんが、不動産投資を行い且つ借入をしていれば、家族に投資不動産を残せるという事は、そこからの収入で残された家族が金銭的に困るリスクを低減する事が出来ます。
団体信用生命は金利に含まれていることが多いので、追加で出費も要しません。
もし団体信用生命がパックされていない借入をする場合も、こちらは追加費用がかかるかもしれませんが、借入金に見合う生命保険には入っておいた方がいいです。
借入のデメリットは？将来の年金的に不動産投資を捉えればほとんどありません。！
先ほどの例で１０００万円の投資不動産から年間６０万円の賃料が得られる物件で考えてみます。（簡単の為保有経費の支出は考慮しません）
借入を行わず１０００万円全てを現金で購入すれば「利息」と「元本弁済」が必要ありませんので年間６０万円が丸々入ってきます。
借入を行うと利息を払うデメリットはあります。
では１０００万円（期間２５年 金利２．５％）をフルローンで借入した場合は、利息と元金で毎月約4万2,000円、年間で約５０万円の返済が必要になります。
賃料が60万円ですので、返済後に年間１０万円残ります。ここから不動産保有経費（管理費や税）を支払うと少しマイナスになるかもしれません。
従って不動産投資をしたのに毎月収入が入ってこない状況になります。
しかしながら元利均等払いですと利息と元本の比率は返済が進んで元本が減っていくので変化しますが１０年目では下記のような比率になります。
現金による収入は入ってきませんが、元本の弁済は着実に進んでいます。（年３７万）つまり自分の資産はどんどん増えていっているのです。
そしてそれは自分のお金ではなく賃借人が賃料という形であなたの借入金を返していってくれているのです。
そして借入金を弁済する２０年後には不動産が自分のものになり、銀行への返済がなくなるのでまるまる６０万円を得られます。
「借入金返済完了時期」が年齢による収入減少の時期と同じくらいがベスト！
この６０万円を丸々得られる時期が、年齢によって収入が減少する時期と同じくらいになれば、収入が減った分を不動産投資収入で補填する事が出来ます。
つまり老後もプラスアルファの収入が働かなくても賃料によって得る事が出来るので安心が増します。
若く体力もあり、収入を得られる「今」老後に備えるという考え方
若くて体も十分に動ける時期に老後の収入減少時期を想像する事は難しいかもしれません。しかし必ず来ます。
その為の備えとして「今は現金収入は入ってこないが、将来の為にがんばって元本を返済していく」という考え方をすれば老後に大きな安心を得る事が出来ます。
そして支払った利息はこれを実現するためのコストと考えれば損ではありません。
そもそも「借入が出来なければ不動産投資を始められなかった」、「借入が出来なければ手元に資金を残して不動産投資が出来なかった」等の問題を解決した借入のに対する大きなメリット得るための、利息はコストなのです。
したがって「今」じゃなくて将来の年金的に不動産投資を考えればデメリットはほとんどないといっていいかもしれません。
不動産投資において借入はメリットの方が大きい
記載してきたように不動産投資においては借入するメリットは大きいです。そもそも借入しなければ不動産投資を始められない人の方が多いと思います。
そして重要なのは返済計画です。
賃料で経費と借入弁差額を支払って「いくら残るのか」「いくら補填しなければならないか？」を検証してください。
補填しなければならない場合は「その金額は自分にとって余裕資金なのか」をよく考えて決断して下さい。ここまで検討しておけば借入による不動産投資で大きな失敗をするリスクは相当低くできます。
