「不動産投資の成功」の着地点は人それぞれです。それは不動産投資を行う目的によって異なってくるのです。
不動産投資における成功を体験する為には「不動産投資の目的」を明確にする必要があります。
今回は私が関わった案件を参考にそれぞれの目的に合った不動産投資の成功について記載したいと思います。
不動産投資の目的を明確にし、成功を体験しましょう。
不動産投資を行う目的には色々ありますが主には下記の様なものかと思います。
- 今、不動産投資からリターンが欲しい
- 将来の不労取得を目指し、今はリターンがいらない
- プレミアム立地の物件を所有したい
- 相続対策として物件を取得したい
- 節税対策として不動産を所有したい
これら目的によって不動産投資の成功の着地点も異なりますし、物件の規模、利回りも変わります。
又、自分が投資できる金銭の額によって、チャレンジする不動産投資の種類も変わります。
①今リターンが欲しい不動産投資家にはとにかく高利回り物件。
不動産投資は通常ローンを借りて行いますので、月々の賃料収入で管理費、修繕積立金、ローン利息、ローン元本、保険料、固定資産税等を支払わなけれなりません。
その支払いを終えたうえで尚リターンが欲しいとなるとかなり高い利回りが必要です。
元本弁済は自分の手元には資金は残りませんが、債務を減らす行為によって自分の資産は増えています。これにプラスして更にリターンを得ようとするので、高い利回りが必要です。
イメージ的には表面利回り9.5％、実質利回り6.2％程度の高利回りが必要です。
よってこの目的を達成する為に狙う物件の条件は、
- 表面利回り9.5％
- よって地方の物件や木造、旧耐震物件
になっていきます。
もちろんローンを使わずに購入する事が出来れば利息と元本返済が不要なのでいきなりリターンを得る事は可能ですが、不動産投資はローンを使って始める事をおススメで、ローンを使わないのと投資効率が悪くなるのでお勧めしません。
不動産投資はレバレッジをかけて利回りを劇的に上げられる！
②老後の不労所得を目指し、今はローン返済を頑張る投資家におススメの物件は？
今は元気に働いていて給料収入で十分暮らせているが、将来の為に今から不動産投資物件を所得しておきたい。老後の不労所得の為に不動産投資をしたいという方は、今すぐリターンが欲しい投資家より選択の幅は広いです。
不動産投資ローンを借りて物件を購入すると記載した通り元本弁済があるので、月々のキャッシュフローがプラスになりにくいです。
しかし目的を、働ける今ではなく老後の不労所得と定まっていれば、給料からの余裕資金で元本返済を行っていけばいいのです。
毎月5000円を将来の為に支出する（元本弁済を含め月々5,000円の不動産投資のマイナス）とすると、利回りのイメージは表面8.4％、実質利回り5.6％位になります。
よってこの目的を達成する為に狙う物件は、
- 表面利回り8.4％
- 東京23区内（都心5区以外）、新耐震築古物件
東京で言えば23区内の物件に手が届きます。又、新耐震の築古物件、築30年位の物件が狙えます。
③所有する喜びと優先する投資家は利回りは後回しになります。
東京都港区（麻布、赤坂）や東京都渋谷区（広尾、青山）等街の名前を聞いただけで華やかでプレミアム感を感じる場所があります。
この様なエリアで不動産を所有しているという事に満足感をえる投資家もいます。プレミアムな場所なので利回りもかなり低く売り出されている物件が多いです。
但し、目的が「所有する喜び」なので利回りはそれ程気にせず物件を探した方がいいでしょう。
確かに「青山にマンションを持っています」というとかっこいい感じがします。このカッコよさを重視した物件選びになります。
自慢できるような立地のマンションの利回りのイメージは3％位かと思います。
但し、利回りが低い等い事はその分リスクになりますので、十分に資金計画を練ってから取得する事をおススメします。
④相続対策ならタワーマンションの高層階が節税効果が高い！
3億円の現金を持っている投資家がいたとすると相続時の税率は５０％です。（各種控除は考慮せず）つまり1.5億円が税金で持ってかれてしまいます。
ではこの3億円で不動産を購入したらどうなるでしょうか？相続財産として現金ですと3億円の価値と算定された相続財産が不動産評価額に変わります。相続対策を目的に投資するには
- 利回りは考えず
- プレミアムタワーマンションの高層階
がおすすめです。
私が5年前に扱った港区のタワーマンション40階の場合の例で節税効果をみます。
この物件は3億円で売れたマンションですが、不動産の評価額は、5600万円でした。つまり3億円の相続財産が不動産を購入する事で5600万円まで圧縮する事が出来るのです。
税額で比較すると（控除などは考慮しない）
【現金の場合】3億円×50％＝1億5000万円
【3億の不動産を買った場合】5600万円×30％＝1680万円
税金の差額は1億3000万円以上になります。
これを賃貸物件として保有するのですが、既に1億3000万円の節税に成功していますので、相続後に売却してもいいでしょう。
タワーマンションの高層階は国の不動産評価との差が大きく出やすく、節税効果も大きいのに加えて賃貸収入も得られるので、相続税対策には最適です。
⑤節税対策に不動産投資をするのはお勧めできません。
不動産投資で節税をするには不動産投資で大きなマイナスを出さなければなりません。これでは投資する意味がうすれ本末転倒になってしまいます。詳しく記載した記事もありますのでご参照ください。
なぜ不動産投資でバラ色の税金対策は出来ないのか？
不動産投資の成功の着地点を最初に決めて下さい。
不動産投資の目的によって成功の着地点が異なることを説明しました。
老後の不労所得を目指すのであれば、「今、どの位頑張って何歳までにローンを完済するか」から判断をすればいいですし、相続対策であれば「節税効果はいくらか？」から判断をします。
その到達点を最初に決めておけばそれを達成する事で「成功」を体験する事が出来ます。
単にいい利回りの物件を買う等の曖昧な目的で不動産投資を行うと、成功地点もよくわかないので成功も体験できませんし、何をすればよいかもよくわからなくなっていまいます。
