不動産投資する際にお世話になるのが不動産仲介会社です。買主の立場からの仲介会社の仕事は「物件探し」、「物件を紹介する」、「契約、決済等手続きのサポート」です。
これらの仕事のスキルには仲介の担当者によって大きく異なります。
良い仲介担当者に出会うことが不動産投資の成功への最重要ポイントという事が出来ます。
私が５年にわたって実際に付き合わさせて頂いている東京リスタイルを運営しているストレイトライド株式会社の仲介担当者の竹中さんをご紹介しながら、良い仲介担当者と出会ったチャンスを逃さない為に「見極める目」を身に着けて頂ければうれしく思います。
コチラの会社が運営されている物件サイトも充実していますので、ぜひご覧ください。
・30分おきに更新中、4,000件を超える物件情報
https://restyle.tokyo/room/
・不動産投資の基礎知識
https://restyle.tokyo/forbeginners/
・エリアを知る（東京23区の駅毎の詳細情報を網羅）
https://restyle.tokyo/station/
1物件だけの付き合いではない！これが投資物件の仲介担当者を厳選する理由。
不動産仲介業には主に3つの種類があります。
- 居住用の不動産の売買仲介する会社
- 居住用の賃貸住宅を仲介する会社
- 投資物件の仲介をする会社
この中で①と②は実際に自分が住む物件の仲介です。自宅を何度も購入する人は少ないし、賃貸でも同じ会社を利用して次の賃貸物件を探す人も少ないです。
そして居住用の不動産は、自分が住むという事では1つしか所有できません。つまり居住用の不動産を仲介する会社とは通常は1回きりの付き合いです。
逆に投資物件は何戸も所有できますので、投資規模を拡大する為に複数戸の物件を購入していきます。従って投資物件の仲介会社とは何度も付き合う事が可能です。
居住用不動産の様に1回きりの仲介であれば、ダメな仲介担当者であっても物件が自分の住みたいものであれば我慢して取引をしてしまえば、物件購入という目的は達成できてしまいます。そして買主の満足度は低くても仲介会社には仲介料が入ります。買主のリピートは想定していないので、これで居住用の仲介会社も想定の利益は達成できます。
投資物件の仲介は１回きりではないのでこれではいけません。「何度も利用したくなる」という印象を与えなければならないのです。
一度取引をして、「もう一度この人に物件探しをお願いしたい」と思える仲介担当者と出会う事こそが、不動産投資を継続的に成功させ、規模拡大につながる最重要ポイントになりますので厳選する必要があります。
そしてそれを判断する目利きが重要です。 
良い仲介担当者があたりまえにしている行動は？
私が竹中さんがおそらく当たり前にやっていた取引で感じた良い点を箇条書きにすると、
- 買主の事を一番に考えている
- 買主を一番に考える事が次の取引につながる事を理解している
- レスポンスがとにかく早い
- フットワークがとにかく軽い
- 定期的に買主（私）に合う物件探しを行って提案する
これらの積み重ねが又取引したいという気持ちにさせてくれたのです。以下に具体的にお話を記載しますので、ご自分の仲介会社の対応と比較して５年付き合える仲介担当者か判断材料にしてみてください。
不測のリスクを排除する徹底した調査をしてくれる仲介会社を探しましょう。
不動産投資物件は自分で住むわけではないので、物件に対するこだわりという点では自己居住の不動産より相当下がります。
しかしながら資金を投下し、ローンも借入し大きな債務を負って不動産投資を行うので賃貸事業を行う上で当然背負うべき、例えば空室等のリスク以外のリスクは極力負いたくないものです。
調べればわかる物件の欠陥があるのに、それを知らずに不動産を購入した時の後悔は計り知れません。更に賃貸に影響が出れば精神的にも金銭的にも困窮する非常に大きなリスクをはらんでいます。
私達はこの不測のリスクを解消する事を仲介会社に求めています。そしてこの様な不測のリスクを排除する為には仲介担当者に先の箇条書きの「①買主の事を一番に考えている②買主を一番に考える事が次の取引につながる事を理解している」という2点が備わっていることが必要です。
皆さんが付き合っている仲介担当者はいかがでしょうか？竹中さんとやり取りを紹介しますのでご自分の仲介担当者と比べてみて下さい。
期待以上の調査結果を報告する仲介担当者。不安が安心に変わる
竹中さんが物件探しをしてくれて、私が購入を検討してローンの打診まで行ったワンルームマンションでしたが、当時そのマンションから売り物件が大量に出ていました。
一度に大量の売り物件が出る時は、何か不具合があるのではと私は疑います。例えば「近隣に反社会勢力の事務所が出来た」や「住民の中に変な人がいる」等です。この事によって賃貸需要は大きく下がり空室リスクが増大してしまいます。私は気になって気になってしょうがなく竹中さんに調べてほしい旨お願いをしておりました。
販売中の全ての物件の売却理由をヒアリング、更にデータベースも検索して特別な理由がないか調査してくれました。この調査結果で不安だった部分が安心に変わりました。
調査には時間も要するのでありがたみを感じ、信頼関係が徐々に醸成されていくのです。
購入後の空室リスクまで考えて物件探しをしてくる仲介担当者は少ない。
知れべれば分かる不測のリスクは絶対に排除したいのですが、通常不動産投資を行う投資家が許容しなければならない事業上のリスクつまり空室リスクなどもなるべく少なくしたいものです。
購入後の空室リスクまで心配してくれる仲介担当者出会えれば本当にラッキーです。
空室リスクについて、1度の取引ではなく継続して付き合える仲介担当者である竹中さんならではのエピソードを紹介します。
5階建て総戸数35戸のワンルームマンションを紹介頂いた時の話です。そのマンションは建物の形が長い長方形で、その両脇を同じくらいの高さのマンションに挟まれた土地に建っていました。よって道路に面した数少ない部屋だけにしか陽が当たらないマンションでした。
当初物件探しの段階では、部屋番号が分かりませんでしたが、私は利回りが良く、駅からも近い為購入に前向きでした。
【アドバイス】
竹中さんのメールの引用
購入した後も不動産投資に成功してほしいと考えてくれているという気持ちが伝わってきます。
このマンションは陽が当たる部屋でしたので、竹中さんのアドバイス通りこの物件を購入しました。
私は物件探しをお願いする仲介担当者について、2つの事例をご紹介しましたが、「①買主の事を一番に考えている②買主を一番に考える事が次の取引につながる事を理解している」という点に基づいて行動してくれる事を重視したからこそこのアドバイスがもらえ良い物件が購入出来たのだと思います。
良い物件はスピード勝負！調査が遅い仲介とはつきあえない。
不動産投資の物件探しをしていると「おおっ！すごいいい物件」と感じるものがたまにあります。自分がいいと思う物件は他の人もいいと思う確率が高いです。
しかしながら調査も不十分な状態で物件を購入する事は出来ませんが、調査に時間を要すれば他の人に取られてしまいます。
調査の部分は自分では調べられないので仲介担当者に委ねる部分になりますが、そのスピードと正確性が重要です。
質問したら、その日のうちに回答が来るレスポンスの速さにありがたさを実感
物件を検討する際に収支を作成しますが、物件資料には「賃料」、「管理費」、修繕積立金の記載はありますが、税金関係の記載がない物件資料がほとんどです。
税が分からなければ必ず発生する以下の項目の金額がわからず、投資効率がどの程度全く分かりません。
| 項目 | 適用 |
| 不動産取得税額 | 購入時 |
| 登録免許税額 | 購入時 |
| 固定資産税額 | 保有時 |
| 都市計画税額 | 保有時 |
購入時の税金は総投資額や必要な自己資金の額が、保有時では月々の実収益がいくらになるのかに関わります。ここまで分かって初めて物件の良し悪しが判断できるのです。
竹中さんはこの点の調査が非常に早く、問い合わせてから1時間位で調べてくれる事さえありました。
税の金額が早くわかるとこちらも収支が確定でき、銀行へのローン打診用の資料を作成したり様々な次へのアクションが可能となります。逆に調べが遅いと物件の判断も含め全ての作業がとまってしまい、物件を逃す事もあります。
仲介担当者の動きで物件を逃す事が無かったのは竹中さんのレスポンスの速さに負うところが大きく感謝しております。
必要と感じたら即現地までも調査してくれるフットワークで安心感倍増！
竹中さんに物件探しをしてもらい、高速道路わきの物件を検討した時の話をご紹介します。
高速道路の脇というのは、電車と違って24時間365日自動車が通行するので騒音が発生しています。そしてその騒音は借主を探す時のネックにもなりかねません。
しかし地図上で高速道路と近いと目で見ているだけでは、音の問題なのでなにも判断できません。音については現地へ行って聞くしかないのです。
私が現地へ行けない事情があったので、いち早く竹中さんは現地へ行って高速道路の音の件をレポートしてくれました。
しかもアドバイスとしては「かなり音が気になるのでこの物件はやめた方がいい」というものでした。私の賃貸事業運営のリスクを最優先に考え、仲介するという自分の利益よりも優先したアドバイスです。
こんな軽いフットワークで現地へ行ってくれて、買主の事を最優先にアドバイスをくれる仲介担当者をどう思いますか？
そんな担当者なら安心できるので何物件も買いたくなりませんか？
ニーズに合った物件が出た時にすぐ知らせてくれるから、何度も取引できる。
私は竹中さんの物件探しからの仲介で3物件を取得しています。
1度目の取引で私の不動産投資に関する傾向を把握してもらい定期的に情報を頂いています。送付されてくる物件は概ね私が欲しい物件の条件に合っていますので、即検討に入ります。
更に先にも記載した通り、支出も含めた収支を早く確定したい傾向があるので、次いで税金関係の資料が届きます。
この定期配信によって私は物件上サイトを長時間見る事が無くなっています。
ここまで関係を築けば物件探しに時間を割かなくても検討可能な物件情報が手に入ります。
竹中さんが行ってくれる定期配信、顧客メンテナンスにはとても感謝しています。
物件探しのポイントは、良い仲介担当者と邂逅したチャンスを逃さない事！
良い仲介と邂逅しても、その良さが分からなければ継続して付き合うチャンスを逃してしまいます。
私が体験した竹中さんの行動をまとめますので、参考にしてほしいです。
●買主の事を一番に考えている。●買主を一番に考える事が次の取引につながる事を理解している。
➡徹底した調査でリスクを完全に洗い出してくれ、購入後の空室リスクまで考えてアドバイスをくれる
●レスポンスがとにかく早い。●フットワークがとにかく軽い。
➡即日に質問への回答をくれ、必要とあれば現地まで行って調査してくれる
●定期的に買主（私）に合う物件探しを行って提案する。
➡ニーズに合った物件を配信する事で物件探しの手間が省ける
この様な行動をしてくれる仲介担当者と出会えたら、そのチャンスを逃さない事が不動産投資の成功には重要です。
そんな仲介担当者を見極める目を大事にしてください。
竹中さんの仲介業務以外の印象
これまで竹中さんとの取引に関する業務上の話を記載しましたが、仕事とは別の事を付記します。ここまでお読みいただいた方はプラスの印象で竹中さんを見れると思いますので、あえて書きますが、外見はサラリーマンには見えません。
付き合いの長い私は全く抵抗がありませんが、ダンサーの様な雰囲気です。
メールでやりとりしたり、話し出せば物腰の柔らかい青年と分かりますが、最初の一言をかわすまでは怖いかもしれませんが、安心してください！
さわやかな好青年です。
記事掲載後、竹中さんからメール頂きました。
記事掲載後すぐに（ここでもとんでもなくレスポンスが早いです）メールを頂きましたのでご紹介します。
お世話になります。竹中です。
記事拝見させて頂きました。初めてのお打ち合わせで大遅刻してしまったにも関わらず、快く受け入れていただいた頃から、これまでの思い出が蘇ってきました。
フットワークが良く、とにかくレスポンスを早くを上司から再三言われ意識して動いておりましたが、その甲斐もあり今このように営業を続けることができています。
記事にありました様に投資物件の仲介は1度きりの付き合いではなく、何回も取引することが出来ます。1度目だけでなく次も、その次も私を選んで頂ける様常にお客様の側にたって考えてきましたが、記事を読ましていただき、その気持ちが相手にも伝わる事がわかりうれしい気持ちです。
記事については、私のことが書いてあるので少し小っ恥ずかしさがありましたが、客観的に見てこんな営業マンいいな。と思いました笑ありがとうございます！
引き続きよろしくお願い申し上げます。
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竹中 基 | Hajime Takenaka
hajime.takenaka@straight.biz
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TEL 03-6380-6422 FAX 03-6380-6480
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このメールと一緒に良さそうな物件の物件資料が添付してありました。
さすがです。
