不動産投資ローンの審査！知識が不安を解消してくれます。
不動産投資の対象物件が決まったら資金調達のステップへ進みましょう。不動産投資をローンを使わずに、全て自己資金で行う人はほとんどいません。従って多くの人は不動産投資をする時は、ローンを借りて投資をします。現在は銀行からノンバンクまで様々な不動産投資ローンの商品が出ています。しかしながら、「不動産投資は初めてなのにローンを借りれるのか？」
「自分の与信力でどの位ローンが借りられるのか？」
「ローンを借り入れるためにどこへ行ったらいいか分からない」
等、分からない事だらけだと思います。
でも不動産投資ローン、借入審査に正しい知識があれば大丈夫です。
漠然とした不安を消すにはまず不動産投資ローンのしくみを知ればいいのです。
ローン審査の基準を知っておきましょう！まず返済比率を計算！
不動産投資ローンと一言でいっても全く違う大きく２つの種類の不動産投資ローンに分けられます。
- 自分の与信を基に借入るローン（個人で）
自分の年収や職業からの与信力を基準に借りる住宅ローンの延長線上の様な投資ローン - 事業として借り入れるローン（法人を設立して）
賃貸業を営む事業として借入をする投資ローン（審査における自分の年収等与信の占める割合が下がる）
自分の与信力によって借り入れる投資ローンは、返済比率がポイント！
自分の与信力に頼るローンについてですが、自分の年収や勤務先に基づく与信力で借入れる不動産投資ローンの審査は住宅ローンに非常に似ています。
住宅ローンは物件の担保価値はあまり重視されず、その人の与信力が借入の可否を大きく左右します。
その与信力の項目の中で、数字で明確になるのが「返済比率」です。計算式は
です。借入の年間返済額が税込み年収の何パーセントを占めるのか？を単純に計算した数字です。
借入審査は銀行が設定した審査金利（高い）で行われます！
ローン審査で用いられる「年間返済額」は実際の金利で計算するのではなく、銀行等はその金利にストレスをかけた「審査金利」、つまり実際に貸し付ける金利より高い金利で「年間返済額」を計算します。
銀行が設定した審査金利から求めた返済比率が概ね40％に収まっている事が借入審査通過の前提条件ともいえます。銀行側も貸付金をより安全に回収する為に、実際の金利より高い金利（審査金利）で借入審査を行っているのです。
ざっくりですが、実際の金利に基づく返済額と審査金利に基づく返済額では住宅ローンの場合で１．５倍位、投資ローンでも１．２倍位になります。
自分の与信力を使って不動産投資ローンを借入れる場合は、この返済比率40％の与信力を使って借入を行います。
ご自分がお住いの住宅を住宅ローンを使って既に購入している場合は、自分の与信枠（返済比率）の内の何パーセントかは、その住宅ローン弁済に使っています。
例えば住宅ローンの返済が年収の２０％である場合は、与信枠の残りは、20％ということになりこの残与信枠の部分を利用して借入を行います。
これが与信力の余りを使って不動産投資をするという事です。
年間返済額が110万円ですと概ね１，１００万円位のマンションが購入できます。（ローン期間１５年、金利2.5％）しかしながら、これで終わりです。
与信枠は使い切っていますので、２つ目を購入する与信力の余りはありません。
不動産投資から得られる賃料収入を返済比率算定の分母となる年収にカウントして審査してくれる金融機関もありますが、根本的には与信枠の問題なので、ここから借入額を積み増していくのは難しくなります。
しかしながら今後事業として不動産投資を行っていく足掛かりとしては、まず１つ物件を購入するという事は非常に大事な事です。不動産投資の第一歩は与信を使ったローンで始めるのはお勧めできます。
このタイプの不動産投資ローンは商品としてもたくさん出ているので、初めて不動産投資をするハードルも低くなります。 
その後は法人を作って物件をその法人所有にしていくことも出来ます。
事業として投資マンションを購入するローンとは？
私のとった手法ですが、最初から不動産賃貸事業を行う目的で法人を設立するのは１つの手です。この方法ですと副業である不動産賃貸業の会計と本業のサラリーマン収入とが完全に分離できます。
もちろん法人の代表には自分が就任して、不動産投資ローンの連帯保証人になります。連帯保証人と聞くと警戒する方もいるかもしれませんが、自分の物件を買うために借入するのに、「自分が借入人本人」になるか「連帯保証人」になるかの違いなので、自分が返す借入金であることに変わりはありません。
この手法で会社として不動産賃貸業を営むと、当初は１つマンションを持っている「法人だけど個人」的な見方をされますが、賃貸業の実績が積みあがっていきますので、次第に会社として認めてもらえる様になっていきます。
事業会社によるローンの審査は先に記載した「与信枠・返済比率」という個人の与信ではなく、「会社のPL」、「担保物件の価値」に重点が置かれます。
きっちり会社に利益が出ていて、物件も担保物件として十分であれば個人の返済比率による借入金の制限はほぼなくなっていきます。もちろんいきなり１０億円とか大きな物件に手は出せません。会社の身の丈はもちろんありますが、、、。
事業ローンは不動産投資ローンと異なって定型の商品がありません。従って個別に銀行と交渉を行って、審査を通過させて資金を調達していく必要があります。
少し作業は増えますが、資金調達も不動産投資のだいご味でもありますし、銀行との付き合いが濃くなっていくので、更なるビジネスチャンスも生まれます。
ローンの担当者がよろこぶ資料を作って、不動産投資ローン審査をパスしましょう。
事業として、会社として借入を行う場合に重要な事は、「しっかり管理されている」という印象を銀行のローン担当者にもってもらう事です。
その為、私はローン打診の際は以下の書類を提出しています。
- 物件の詳細資料（レントロール等も）
- 物件単体での長期キャッシュフロー表
- 物件単体の収支
- 会社の過去のBS、PL
- 会社のキャッシュフロー表
- 会社の試算表（物件を購入しない場合）
- 会社の試算表（物件を購入した場合）
本物件単体で会社に、どの程度利益貢献するか？キャッシュフローに無理はないか？等を示し、その物件が会社に与えるインパクトをBS、PL、キャッシュフローを都度作成してローン担当者に説明をします。
簡単入力で銀行提出用の資料がつくれるシートはコチラからダウンロードできます。
物件単体の長期キャッシュフローを作成する目的は、返済が進んで行くと、ローンの元本が減っていくので、元利均等払いの場合、ローン返済額（元本＋金利）のうち経費計上できる金利の占める割合がだんだん減っていきます。従って金利がPLに影響したり、それに伴う納税額が増えたりすることをあらかじめシミュレイションする為です。
ここまできっちり資料を作ると、購入物件について自分でも自信が持てるようになっていきますので、投資自体にも良い効果があります。
この様にローンの担当者が借入について、説明しやすくなるように資料をつくるとローン審査は通りやすくなります。
不動産投資ローンの審査のまとめ
不動産投資ローンは今まで説明した来たように色々ありますが、まずは色々な商品が出ている「自分の与信」を利用したもので物件を１つ購入してみましょう。
その後法人を設立して、物件をその法人に移して「事業」として投資に取り組んで、物件を増やしていきましょう。
資金調達、ローンの審査をパスする事も投資のだいご味になってきますので、いろいろな金融機関を開拓して投資資金の調達をしてみて下さい。
