不動産投資について全く知識のない方や大きなリスクを取りたくない方はワンルームマンション投資がおススメです。
ワンルームは文字通り１つの部屋しかない住宅です。メインのターゲットは地方出身の学生、社会人になって数年の単身者になります。
従って「大学の数」も「企業の数」も格段に多く、地方からの人口流入の望める東京や大阪などの大都市で不動産投資をするならワンルームはおススメです。
なぜワンルームでの不動産投資はリスクが低いのか？
アパート投資や１棟マンション投資等多くの種類のある不動産投資の中でワンルーム投資はリスクが低いのか？それは次のワンルーム不動産投資の特徴にあります。
- 小さいマンションの為、投資規模が少額
- 家賃が５万～８万円程度でニーズが豊富にある
- 賃借人も仮住まいの意識が高く部屋にこだわりが無い
- 小さいマンションの為、ランニングコストも安い
- １棟の中の１部屋に投資するので建物全体の事を気にしなくていい
①投資規模が少額で、失敗しても損失が大きくならない
５０００万円のアパート投資を行って、リーマンショックの様な事がおきて価値が半分になる場面を想定すると、この場合損失は２５００万円になります。
ワンルームであれば投資金額は５００万円～２５００万円位なので、損失も２５０万円～１２５０万円となり、投資金額が少ない為価値が半減しても損失の額は大きくなりにくいのです。
現実には価値が半減する場面が現実化するのは売却の時だけです。長期のローンを借りて保有し続ける投資スタイルで考えると、価値の半減など経済危機の場面でも賃料は安定して入ってくるのでそれほど心配する必要はありません。
又、ワンルームは投資規模が少額である為、最初に資金を多く用意する必要が無いので参入する障壁が低いというメリットもあります。
②家賃が安い➡賃借人ニーズのボリュームゾーンにある！
家賃が５万円～８万円程度なので賃借人のニーズがなくなる事がありません。例えば家賃６０万円のマンションはそれなりに収入が無いと借りる事が出来ません。
しかしながら家賃にそれ程多くの金額を支払いたくない学生や若い社会人は常にいますから、賃借人のニーズがなくなる事がありません。
③一生住むつもりでワンルームを選ぶ賃借人はいない。
家族が出来ればワンルームマンションでは手狭になっていきます。又年齢を重ねれば荷物も増えていき広い部屋が欲しくなっていきます。
従って終の棲家として一生住むつもりでワンルームマンションを借りる人はいません。
よって借りる賃借人は部屋の位置や間取り、設備に対するこだわりがそれ程強くありません。
そしてワンルームは部屋が一つしかありませんから、逆に言えば間取りの自由度はほとんどありません。つまり不動産の目利きは必要ないのです。立地や周辺の嫌悪施設位は調べておけば賃借人を探す事はそれ程難しい事ではありません。
④専有面積が小さいので、その分ランニングコストも安い
ワンルームマンションは部屋が１部屋しかないので専有面積が大きくありません。よって月々の管理費や修繕積立金、固定資産全等もそれ程大きくなりません。
従って万が一空室になって賃料収入が一時的になくなった時、自分の財布からこれらランニングコストを支払う場面でも大きなお金を負担する必要がありません。ランニングコストが低い事は破たんリスクを考える時かなり大きなメリットと言えます。
⑤建物全体の管理はマンション管理会社が行う為、手間とお金がかからない
ワンルームマンション投資は建物１棟の内の一部屋を購入するので、我々投資家が管理しなければならないのは部屋の中だけです。
建物全体の管理は管理会社が行います。建物全体の修繕も管理会社が計画的に行ってくれます。
毎月管理費と修繕積立金だけ支払っていれば他に何もする事はありません。
そして建物１棟の管理費用はワンルームの所有者で分担して支払う事になるので負担も少なくて済みます。（毎月の管理費、修繕積立金を払う事によって）
もともと低リスクのワンルーム投資！物件選びのコツで成功へ
説明した通りワンルームによる不動産投資はそれ自体がリスクの低い商品なっています。更に物件選びを間違えなければそのリスクは更に下がり不動産投資の成功に近づきます。物件選びのコツは以下になります。
- 最寄り駅の性質を検討する
- 月々のランニングコストを確認する
- 貸す為の障害を検証する
単身者に貸すのだから駅の利便性は重要！
単身者のライフスタイルを考えれば駅の利便性は非常に重要になります。多少日当たりが悪くても駅の利便性を重視する傾向がありますので、この点を理解して物件を検討する必要があります。
駅の性質としては「大学に通いやすい」、「買い物が便利」等があげられます。
これらの事は下記の記事に記載していますので参照してみて下さい。
マンション投資！成功のコツ！借主の特徴を知れば空室リスクが減る
月々の支出が適正かを確認しておく。
月々の管理費、修繕積立金はマンションによって大きく異なります。これら金額の合計が１万円位のところがあれば２万円のマンションもあります。仮に賃料が７万円とすると管理費等を差し引いた手残りが１万円変わる事になります。
月１万円の差は大きいので購入前に確認をしてください。私の感覚では管理費と修繕積立金の合計が１万円位だと普通かと思います。
貸す為の大きな障害だけは確認しておきましょう
最後に貸す為の大きな障害は確認しましょう。例えば地下の部屋で全く陽が当たらない、隣にラブホテルがある、隣にゴミ処理施設がある等賃借人が敬遠する可能性が高い要素があるワンルームへの投資は控えた方がいいでしょう。
ワンルームで不動産等を始めてみるのは最良の選択肢
ワンルームによる不動産投資はリスクが低く、不動産の目利きをする要素も限定的です。よって不動産投資に知識や経験のない方でも取り組みやす投資と言えます。是非チャレンジしてみて下さい。
