不動産投資の基本的なスタンスは不動産価格や景気に一喜一憂せずにしっかり保有して空室期間をなくして賃料収入を得るという事です。
従って不動産投資で最も重要な事は「借りてもらう」事です。借りてもらう為に、様々な施策がありますがこの3つを守ってもらえれば空室が長期化して賃料が入ってこないという状態にはならないでしょう。
空室リスク低減
第一ステップ「お部屋を気に入ってもらう！」
不動産投資の収益源であるマンションを借りてもらうという事はお客様である賃借人にお部屋を気に入ってもらう事が第一ステップです。
この「気に入ってもらう」というステップがうまくいくと以下の様な効果があります。
お客様はある程度の予算を絞っているので、その予算内で似たような物件の内覧をする事になります。
- 同じような物件の中でこの物件に住みたいと思ってもらえる
- 多少予算がオーバーしていても、それに以上に部屋を気に入れば予算の上積がある
- 自分が良いと感じたので他の人も同様に考える為、物件を他決されない様決断が早くなる
空室リスクを減らす為、「気に入ってもらう」という状態を作るのに我々投資家は何をすればよいのでしょうか。それは物件購入つまり仕入れから始まっています。
立地にこだわって物件を仕入れる！
先ずは後で変えられない部分にこだわって不動産投資をします。お部屋の中はリフォーム出来ますが、場所はリフォーム出来ません。だからこそ変更できない部分にはこだわりが必要です。
ここが空室リスクを減らす最初のポイントとなる、「後で変えられないもの」として以下の様な項目があります。
- 場所①・・駅距離
- 場所②・・コンビニ、スーパー等への距離
- 場所③・・マンションの中でのお部屋の位置（1階か最上階か、角部屋か否か等）
- 場所④・・周辺環境（騒音施設の有無、嫌悪施設の有無等）
この場所へのこだわりが後の空室リスクを低減してくれます。私の経験上ですと最も重要視されるのはやはり駅距離です。
私の物件の中にはエレベーターの無いマンションの４階の物件がありますが、駅１分という立地が効いてお住い頂くと大学入学から卒業までの４年間ずっとお住い頂き、空室になってもすぐに埋まります。やはり駅距離は最重要視してマンションを仕入れるといいでしょう。
又その他②～④の要素もマンションを借りるにあたっては空室リスク低減の大きな後押しになります。
そしてこれらは後で変えられないという点が重要です。
マンション投資！成功のコツ！借主の特徴を知れば空室リスクが減る
部屋に入った第一印象が大事。その為の準備を
賃借人を募集中のマンションが空室状態は、お部屋の中をバリューアップするチャンスの時期です。
借りてもらうにはお部屋にお客様が入った瞬間が最も重要です。
皆さんも入った瞬間に気に入らないマンションを徐々に気に入っていった経験はほとんどないと思います。
つまり入った瞬間の印象がヘヤギメの90％を決めるといっても過言ではないのです。
では、どうすれば第一印象が良くなるでしょうか。
まずは清掃です。とにかくホコリまみれのマンションのお部屋を気に入ってくれるお客様はいません。
最低限掃除はしてほこりなどがないようにしてください。
そして更に言えばリフォームです。効果的な方法として壁紙と床です。この２つがきれいだと劇的にマンションのお部屋がよく見えます。
これだけでも空室のリスクを大きく減らすことができます。 
私が保有しているマンションは前賃借人様にご退去頂いたあと必ずお部屋を見ます。
そしてクリーニングのみで行けるのか？張り替えが必要なのか判断をします。この判断は「気に入ってもらう」に重要な影響があり、空室リスクに大きく影響するので慎重に判断する必要があります。
又、一度壁、床を張り替えると持続性があるので、私の場合４年で入れ替わるお部屋では一回張り替え、次はクリーニングで対応しています。
ここまでやれば、そのお部屋に決めないまでも候補の一つには入ることができるでしょう。
そこに入ることが出来なければ、ご自分のお部屋を比較すらされてもらえないので、決まるはずもなく、空室リスクが増すだけです。
競合物件に勝てるお部屋の演出をしましょう
そして物件を決めてくれるのは仲介会社様です！
マンションを探す時に「東京都で、予算が5万から10万円」といって探す人はいません。ある程度条件を絞り、「大学に通学しやすい京王線で予算が7万まで」といった探し方をします。この様に条件を絞っても物件の数はとても多いのです。
その似たような物件の中、つまりお部屋を比較したときに大差ないという状態もそれほど珍しくはありません。
その中で仲介会社におススメしてもらうことがとても大事なります。
当然すでに「気に入ってもらう」という状態にお部屋はしていますので、私たちのマンションを借りても競合類似物件で同様に努力しているお部屋を借りても、お客様にはそれ程影響のない状態になっていることが前提ですが、ここからはお部屋をススメてくれる仲介会社に頼ることになります。
お客様にはメリットがある中で言えば、次は仲介会社様へのメリットが大きい方がライバルよりススめてもらえるという事です。
２つのいいマンションがあってお客様のニーズにもピッタリの場合を考えたとき、仲介料の他に広告宣伝費等プラスの報酬をもらえた方がより良いはずです。
逆に同等物件でどちらを決めても借り主の満足度は同じなのに会社の利益が少ない方の物件を進める仲介の営業マンがいたらそれは極端に仕事ができない人と言わざるを得ません。
そこで仲介料の他に広告宣伝費などを仲介会社にご提示して、自分のもつマンションのお部屋にお客様を決めてくれる仲介業者様に感謝の意をしめすことも非常に有効な空室リスク対策です。
特効薬はやはり仲介会社にオススメしてもらうことです
空室リスク対策をお話してきましたが、一番の特効薬は仲介会社様にもメリットがある物件！
特効薬・・仲介料に加えて広告料も支払う事を仲介会社に伝える
つまりお客様にも仲介会社様にもメリットがある物件が最強の物件なのです。
そしてそれは私たちオーナーが出来ることです。
仲介会社様に支払うプラスの広告宣伝費は多大な支出に見えますが、１か月空室にして、賃料を得れない状態よりは賃借人様に借りて頂き、賃料を頂いた方がよいのです。そう考えると広告宣伝はマイナスではありません。
仲介会社様にメリットのある物件にすれば確実に空室リスクは下がります。
お客様に満足いただくのは当然として、仲介会社様へも目を向ければ著しく空室リスクは提言しますので是非実践してみてください。
この空室リスクの低減は不動産投資の効率を安定させていきます。
