マンション投資を長年続けていると、各マンションで賃借人の入れ替えが起こります。
各マンションごとに入れ替わる賃借人の特徴をみると職種や年齢が似通っていることに気づくことができます。
マンションの特徴を理解すると空室リスクを低減でき、マンション投資の成功の秘訣が見えてきます。
私の持っているマンションの特徴をご紹介します。
私のもっているマンション全てに共通しているポイントは以下の6点です。
- 東京23区内
- 最寄駅から5分以内
- 所在階は2階以上
- 新耐震基準を満たす建物
- 間取りはワンルーム
- 日当たりがよい
この6つの要素のうち「①の東京23区内」と「⑥の日当たり」はマンション取得の際のマスト要件にはしていませんでしたが、たまたま都内の日当たりのよいマンションを持ってます。
ワンルームなので水回りは3点ユニットになりますが、洗濯機の置く場所がバルコニーになっている物件もあります。
お部屋の違いはこの程度なので、賃借人の属性が異なる理由は「立地」以外には見つからないという状況です。
不動産投資成功のコツ！マンションを借りる人の傾向をつかむ事です！
不動産投資をしてく中で、それぞれのマンションごとにいつも同じような人が借りる傾向があることに気づきました。
借主の傾向です。不動産投資を始める際に借主の傾向が分かっていれば、傾向にあてはまる「立地」で物件を探せばよいことになります。従って有利なエリアで物件を取得すれば空室リスクの少ない不動産投資を始めることが出来るのです。
私の所有するマンションで2例を以下で紹介します。借主の傾向を理解して不動産投資の成功のヒントになればうれしいです。
4年ごとに同じ大学の学生さんが借りるマンション！
2020年4月から新たな学生さんの賃借人を迎えたマンションがあります。こちらのマンションの前の賃借人は4年前の4月に入居しています。4年、大学の在籍期間です。前の賃借人も同じ大学の学生さんで、入学から卒業までお住まい頂き、就職で地元に帰られました。そして更に、その前々賃借人も同じ大学の学生さんでした。
もう１２年も同じ大学の学生さんに不断にお住い頂いております。卒業間近に退去のご連絡を頂き、募集に出すと次の賃借人も同じ大学の大学生で大学入学までのわずかな期間で決まってしいます。本当に手間のかからないマンションです。 
大学生のニーズを考えて物件を選ぶのが成功の近道と学んだ！
「大学」へ通うのに便利な立地はマンション投資に向いていると何となく感じてはいましたが、私はこのマンションの借主の傾向を通じて、身をもって実感することが出来ました。つまり大学生の学生数の多い大学へのアクセスがよいマンションを探すことが不動産投資成功のコツです。しかしながら大学といっても複数の場所にキャンパスが点在して在籍人数の多い大学もあります。
よって多くの学生さんが通うキャンパス単位で調査する必要があります。
株式会社ユーキャンパスのキャンパス別大学データによりますと、関東で１０，０００人以上の学生さんが通うキャンパスは１３キャンパスあります。
- 早稲田大学 早稲田C 早稲田駅
- 中央大学 多摩C 中央大学駅
- 東海大学 湘南C 東海大学前駅
- 東洋大学 白山C 白山駅
- 帝京大学 八王子C 聖蹟桜ヶ丘駅
- 駒澤大学 駒澤C 駒澤駅
- 立教大学 池袋C 池袋駅
- 神奈川大学 横浜C 白楽駅
- 専修大学 生田C 向ケ丘遊園駅
- 青山学院 青山C 渋谷駅
- 法政大学 市ヶ谷C 飯田橋駅
- 明治大学 和泉C 明大前駅
- 慶応大学 三田C 三田駅
私が持っているこのマンションはこの１３キャンパスのうちの一つの大学へのアクセスが抜群にいいマンションです。
駅からバスを使って大学まで行く東海大学などは特殊ですが、これら駅の近くの物件であれば、学生さんのニーズはもちろんのこと、駅近でその他の社会人などの需要もあるので売り物件があれば狙ってみるといいと思います。
社会人１年目の新入社員が借りるマンション。
私は大学から東京に出てきました。周りの友人も皆、東京デビューは大学だったのでイメージがありませんでしたが、社会人になるのを機に東京に出てくる人もかなりいることをマンション投資を通じて知りました。
次にご紹介するマンションはこの社会人１年生の方が次々と借りてくれるマンションです。
このマンションは一日の状況客数が１０万人を超える二子玉川駅にあります。二子玉ライズという駅直結のショッピングセンターまで徒歩2分という立地のマンションです。商業施設を通じて駅へアクセスするので、徒歩5分でも体感的には2分くらいにしか感じません。二子玉川駅は渋谷・溝の口へ向かう田園都市線と京浜東北線ともつながる大井町へ向かう大井町線の2線が利用でき、交通のアクセスもとてもよい駅です。周辺も自然と街の賑わいがバランスされています。
少し歩けば多摩川の河川敷がありますのでのんびり散歩もできます。
商業施設は先ほどの二子玉ライズに加え多摩川高島屋を中心に商店も充実しています。この様に交通利便性、周辺商業施設の利便性の両立したマンションは、社会人1年目の地方から方にニーズが高いようです。
地方からの社会人1年生は駅周辺ですべて完結するターミナル駅を好む！
このマンションは3人の賃借人が連続して「社会人一年目で地方から東京に就職する人」が借りました。
その後3年～4年お住まい頂き、転勤や転職で賃借人が入れ替わっているマンションです。地方から東京に出るときには不安もありますので、電車に乗らずその駅周辺ですべてが完結するマンションが好まれるようです。
まだよく知らない土地で電車に乗って買い物に行ったりするのは最初は不安ですし、慣れてきても歩いて買い物に行けるのは便利です。最初の不安解消と後々の利便性を享受できる様な立地のマンションは、社会人1年目の方から大きなニーズがあります。
マンション投資は入れ替り時が成功のカギ。10年ずっと住む人は少ないからこそニーズの分析が大事です。
結婚して家族が出来て、ワンルームマンションに住む人は少ないと思います。従って同じ方が10年続けてワンルームマンションにお住まい頂くことはレアケースと思います。つまり2年から4年くらいで賃借人が入れ替わります。その時賃貸募集する間は空室となりますが、この期間を短くして、賃料の空白期間をいかに短くできる物件を見つけるか。
これが不動産投資成功のカギになります。
その一つの要素として立地に対してのニーズを把握する事はとても重要です。
紹介したマンションの様にそれぞれ理由があって固定ニーズがあるので、想定して投資をすれば空室リスクが減らせます。
是非チャレンジしてください。
